Grundsteuer-Rechner 2026

So wird die Grundsteuer nach der Reform 2025 berechnet

Deutschland hat die Grundsteuer zum Jahr 2025 komplett neu aufgestellt, nachdem das Bundesverfassungsgericht im April 2018 das alte System für verfassungswidrig erklärt hatte. Die zugrunde liegenden Einheitswerte waren zuletzt 1964 in den alten Bundesländern und 1935 in den neuen Bundesländern festgestellt worden, und weil sie sechs bis acht Jahrzehnte eingefroren blieben, während sich die tatsächlichen Immobilienwerte immer weiter veränderten, konnten zwei fast identische Häuser in derselben Straße am Ende sehr unterschiedlich besteuert werden, weil der eingefrorene Wert schon lange nicht mehr widerspiegelte, was eines der beiden tatsächlich wert war. Das Gericht gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit für eine Neuregelung und bis Ende 2024 für deren Anwendung. Rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland mussten für den neuen Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu erklärt und bewertet werden, und die reformierte Steuer wird erst seit dem 1. Januar 2025 erhoben. Jedes Modell, so unterschiedlich es ist, endet mit derselben dreistufigen Kette:

Bei der Bemessungsgrundlage gehen die Modelle auseinander. Das Bundesmodell (11 Länder) bewertet die Immobilie aus statistischer Miete und Bodenwert. Bayern lässt den Wert ganz außen vor und besteuert Flächen. Baden-Württemberg besteuert nur den Bodenwert. Hamburg, Niedersachsen und Hessen besteuern Flächen, passen sie aber nach Lage an. Den Hebesatz legt Ihre Gemeinde fest, er schwankt stark, weshalb dieselbe Immobilie wenige Kilometer entfernt sehr unterschiedlich viel kosten kann.

Nehmen wir zwei Wohnungen mit demselben Grundsteuerwert von 300.200 EUR, beide nach dem Bundesmodell bewertet. In Köln, wo der Hebesatz 2025 bei 475 % liegt, ergibt die Steuermesszahl von 0,31 ‰ einen Grundsteuermessbetrag von 93,06 EUR, die Jahressteuer liegt also bei rund 442 EUR. Dieselbe Wohnung mit Berlins Hebesatz von 470 % kostet dagegen rund 437 EUR, allein weil die Gemeinde einen anderen Hebesatz ansetzt. Grundsteuerwert und Steuermesszahl ändern sich meist nur, wenn sich die Immobilie selbst oder das Gesetz ändert, eine turnusmäßige Neubewertung oder eine Korrektur kann sie aber ebenfalls verändern; der Hebesatz kann sich jedes Jahr ändern, wenn der Gemeinderat seinen Haushalt beschließt. Es lohnt sich also, den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde zu prüfen, auch wenn sich an Ihrer Immobilie nichts geändert hat.

Die sechs Grundsteuermodelle nach Bundesland

Elf Länder nutzen die Bundesbewertung, fünf haben ein eigenes Modell beschlossen. Diese Aufteilung geht auf einen politischen Kompromiss im Reformgesetz von 2019 zurück: Mehrere Länder, allen voran Bayern und Baden-Württemberg, hielten ein miet- und wertabhängiges Bundesmodell für zu kompliziert und für erneut verfassungsrechtlich angreifbar und drohten, die gesamte Reform zu blockieren, wenn Länder nicht abweichen dürften. Das Grundgesetz wurde eigens für diese Steuer um eine Länderöffnungsklausel ergänzt, die es einem Land erlaubt, ein eigenes Modell zu erlassen. Fünf Länder nutzten sie: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Niedersachsen und Hessen. Zwei weitere, Sachsen und Saarland, behielten die Bundesbewertung, setzten aber eigene Steuermesszahlen.

Einige Details passen nicht ganz in die Tabelle oben. Auch Berlin und Bremen haben eigene Steuermesszahlen beschlossen, allerdings nur für unbebaute und nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, 0,45 ‰ in Berlin und 0,75 ‰ in Bremen; die Steuermesszahl Wohnen bleibt bei den hier gezeigten 0,31 ‰ des Bundesmodells. Hamburg besteuert nicht zu Wohnzwecken genutzte Flächen mit 87 %, nicht mit den 70 % für Wohnflächen, und gewährt für ein Baudenkmal dort eine Ermäßigung von 25 % auf alle Gebäudeflächen, Wohn- wie Nichtwohnflächen gleichermaßen, mehr als die 10 %, die das Bundesmodell und Baden-Württemberg für denselben Fall vorsehen. Der Abschlag von 30 % in Baden-Württemberg gilt nur für ein tatsächlich zu Wohnzwecken genutztes Grundstück: Unbebautes Land oder ein Gewerbebau auf derselben Bodenwert-Grundlage zahlt den vollen Satz von 1,30 ‰.

Warum eine ähnliche Immobilie so unterschiedlich viel kosten kann

Der Hebesatz ist die eine Größe, die die Gemeinden selbst festlegen, und er schwankt weit mehr, als viele erwarten. Unter den Landeshauptstädten und größten Städten liegen Düsseldorfs Grundsteuer-B-Hebesatz von 374 % und Stuttgarts 160 % am unteren Ende, während Duisburg (886 %), Wuppertal (947 %) und Offenbach am Main (1.230 %) am oberen Ende liegen, mehr als das Siebenfache bei sonst identischem Grundsteuermessbetrag. Ein steigender Hebesatz hängt nicht zwangsläufig mit der Reform 2025 zusammen: Gemeinden konnten ihn schon immer frei anheben oder senken, um ihren eigenen Haushalt auszugleichen, und viele taten dies rund um die Reform ohnehin, da die Reform insgesamt nur aufkommensneutral sein sollte, nicht für jede einzelne Immobilie. Wenn sich Ihre Rechnung seit 2025 deutlich verändert hat, lohnt es sich, die beiden Ursachen zu trennen: wie viel auf den neuen Grundsteuerwert und die Steuermesszahl entfällt, worüber allein Ihr Finanzamt entscheidet, und wie viel darauf entfällt, dass Ihre Gemeinde einen neuen Hebesatz festgesetzt hat, worüber allein Ihre Stadt oder Gemeinde entscheidet.

Ihren Bodenrichtwert finden

Vier der sechs Modelle, das Bundesmodell, Baden-Württemberg, Niedersachsen und Hessen, benötigen den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks: den durchschnittlichen Bodenwert je Quadratmeter für Ihre unmittelbare Lage, den ein unabhängiger Gutachterausschuss alle ein bis zwei Jahre aus tatsächlich erfassten Kaufpreisen in der Nähe ableitet. Er ist weder das, was Sie für Ihr Grundstück bezahlt haben, noch der Marktwert Ihrer Immobilie, sondern ein standardisierter Wert für die Zone, der in dieser Steuerberechnung verwendet wird. Jedes Bundesland veröffentlicht seine Werte kostenlos, genau zum Bewertungsstichtag 1. Januar 2022, über ein meist BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) genanntes Portal:

• Baden-Württemberg
• Bayern
• Berlin
• Brandenburg
• Bremen
• Hamburg
• Hessen
• Niedersachsen
• Niedersachsen (Grundsteuer-Viewer)
• Nordrhein-Westfalen
• Sachsen

Für Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen ist hier kein Portal bestätigt; nutzen Sie das gemeinsame Bundesportal unter bodenrichtwerte-boris.de.

Ihr Grundsteuerwertbescheid nennt außerdem den Bodenrichtwert, den das Finanzamt tatsächlich verwendet hat. Wenn Sie diesen Bescheid bereits haben, müssen Sie ihn also nicht selbst nachschlagen; die Portale sind vor allem nützlich, um einen Wert vor Erhalt des Bescheids zu prüfen oder Grundstücke vor einem Kauf zu vergleichen.

Was Sie vor dem Start brauchen

Für das Bundesmodell, Baden-Württemberg, Niedersachsen oder Hessen halten Sie Grundstücksfläche und Bodenrichtwert bereit, beides steht auf Ihrem Grundsteuerwertbescheid, falls Sie ihn schon haben, sonst auf dem BORIS-Portal Ihres Bundeslands oben. Für das Bundesmodell brauchen Sie außerdem Wohnfläche, Baujahr und, bei einem Mehrfamilienhaus, die Anzahl der Wohnungen, alles ebenfalls auf demselben Bescheid. Für Bayern, Hamburg und die beiden Lage-Faktor-Modelle benötigen Sie Grundstücks- und Gebäudeflächen statt eines Werts. In jedem Bundesland brauchen Sie außerdem den aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde, den dieser Rechner aus seiner eigenen Hebesatz-Tabelle vorbelegt, den Sie aber trotzdem anhand Ihres eigenen Grundsteuerbescheids oder der Website Ihrer Gemeinde prüfen sollten, da sich ein Hebesatz von einem Haushaltsjahr zum nächsten ändern kann.

Müssen Sie noch etwas tun?

Wenn Sie Eigentum in Deutschland besitzen, sollten Sie zwischen Juli 2022 und Anfang 2023 bereits einmalig eine Feststellungserklärung mit den wichtigsten Angaben zu Ihrer Immobilie beim Finanzamt eingereicht haben, und inzwischen zwei Bescheide erhalten haben: einen Grundsteuerwertbescheid (bei den Flächenmodellen einen Äquivalenzbetragsbescheid), der den festgestellten Wert festsetzt, und einen Grundsteuermessbescheid, der die Steuermesszahl darauf anwendet. Beide sollten deutlich vor 2025 eingetroffen sein, damit Ihre Gemeinde rechtzeitig den eigentlichen Grundsteuerbescheid erlassen konnte. Falls Sie keinen der beiden Bescheide erhalten haben oder die Immobilie erst nach der Erklärungswelle 2022 gekauft haben und nicht sicher sind, ob dafür überhaupt eine Erklärung abgegeben wurde, wenden Sie sich direkt an Ihr Finanzamt, statt zu raten; eine fehlende Erklärung erledigt sich nicht von selbst und kann irgendwann einen Verspätungszuschlag nach sich ziehen. Ändern sich später Angaben, hängt die Regel von der Art der Änderung ab: Einen Eigentümerwechsel erfährt das Finanzamt in vielen Fällen von selbst, weil Notare und Grundbuchamt einen Verkauf routinemäßig melden, auch wenn das genaue Verfahren je nach Bundesland unterschiedlich ist. Eine bauliche oder nutzungsbedingte Änderung, die Sie selbst herbeiführen, ein Abriss, ein ausgebauter Dachboden, ein Anbau, eine Grundstücksteilung, ist dagegen anders gelagert: Dafür müssen Sie in der Regel selbst eine Fortschreibungserklärung einreichen, weil das Finanzamt davon nicht automatisch erfährt.

Einspruch, und was Mieter zahlen

Wirkt Ihr Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid falsch, etwa weil eine Angabe vertippt wurde oder die falsche Grundstücksart angesetzt ist, haben Sie in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids Zeit, kostenlos Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzulegen; wird diese Frist versäumt, verfällt in der Regel das ordentliche Recht, genau diese Bewertung anzufechten, je nach den Umständen können aber gesonderte Korrekturvorschriften noch bestehen. Es lohnt sich daher, das Finanzamt zu kontaktieren, statt anzunehmen, dass nichts mehr möglich ist. Auch der Grundsteuerbescheid Ihrer Gemeinde, der den Hebesatz anwendet und den tatsächlich fälligen Betrag festsetzt, lässt sich anfechten, das genaue Verfahren unterscheidet sich aber je nach Bundesland und Gemeinde, manche sehen einen Widerspruch vor, andere verlangen direkt eine Klage beim Verwaltungsgericht; folgen Sie deshalb der Rechtsbehelfsbelehrung auf Ihrem eigenen Bescheid, statt ein einheitliches Verfahren zu unterstellen. Die Grundsteuer gehört außerdem zu den Betriebskosten, die ein Vermieter in Deutschland auf Mieter umlegen darf: Sie ist in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich als umlagefähig aufgeführt, sodass die meisten Mieter bereits über ihre monatlichen Nebenkosten einen Anteil daran tragen. Die Reform ändert nur, wie die Rechnung des Vermieters selbst zustande kommt, nicht, ob sie umgelegt werden darf.

Fragen zur Grundsteuer