Vermietungssteuer-Rechner 2026
Sehen Sie, wie Abschreibung, Finanzierungskosten und laufende Kosten einer vermieteten Immobilie Ihre Einkommensteuer Jahr für Jahr verändern.
Nur eine Bildungsübersicht, keine Steuerberatung. Jede Regel hier hat Ausnahmefälle und hängt von Ihrer persönlichen Situation ab; bestätigen Sie Details immer mit einem Steuerberater, bevor Sie danach handeln.
So funktioniert dieser Rechner
Wählen Sie die für Ihre Immobilie zutreffende AfA-Methode (Bestandsgebäude, linearer Neubau, degressiver Neubau, Neubau mit §7b-Förderung oder Denkmal-AfA für ein denkmalgeschütztes Gebäude), geben Sie Ihre Immobilien- und Finanzierungsdaten ein, und dieses Tool berechnet die Abschreibung des jeweiligen Jahres, kombiniert sie mit Miete und weiteren Kosten zu einem Vermietungsgewinn oder -verlust und zeigt genau, wie sich das auf Ihre Einkommensteuer auswirkt.
Die AfA-Berechnung folgt den tatsächlichen gesetzlichen Sätzen und Grenzwerten (§7 Abs. 4/5a, §7b, §7i EStG), denselben Werten, die in unserem Ratgeber zu Steuervorteilen bei Vermietung geprüft wurden, keine vereinfachten Näherungswerte.
Pro Immobilie wird jeweils nur eine AfA-Methode berücksichtigt, und die degressive Methode (§7 Abs. 5a) bildet keinen optionalen Wechsel zur linearen AfA ab. Die vollständige Liste dessen, was nicht abgedeckt ist, finden Sie in den Hinweisen unterhalb der Ergebnisse.
Ihre Situation
Ihr jährliches zu versteuerndes Einkommen ohne diese Immobilie. Prüfen Sie einen aktuellen Steuerbescheid oder die Jahresansicht unseres Gehaltsrechners.
Wird nur für die einmalige Grunderwerbsteuer-Schätzung unten verwendet; hat keinen Einfluss auf AfA oder Einkommensteuer.
Ihre Immobilie
Für ein vor 2023 fertiggestelltes Gebäude: der übliche Satz von 2 % pro Jahr, §7 Abs. 4 EStG.
Der volle Preis einschließlich Grundstück; wird nur für die einmalige Grunderwerbsteuer-Schätzung verwendet.
Der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt; Grund und Boden werden nie abgeschrieben. Prüfen Sie die Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Wertgutachten.
Die AfA des ersten Jahres wird auf die verbleibenden Monate dieses Jahres anteilig gekürzt.
Jahr 1 ist das Jahr des Erwerbs oder der Fertigstellung.
Nur der Zinsanteil; die Tilgung (Rückzahlung des Darlehens) ist nie absetzbar.
Hausverwaltung, Versicherung, Grundsteuer, Instandhaltung und ähnliche Werbungskosten, zusammengefasst.