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Grundsteuerreform seit 2025: So verstehst du deinen Bescheid
Welche Angaben bestimmen deine Grundsteuer und welcher Bescheid enthält sie? Hier erfährst du, wie Landesmodell, Grundsteuermessbetrag und Hebesatz zusammenwirken und worauf du bei der Prüfung deiner Unterlagen achten solltest.
Basaveswara RaoVeröffentlicht am 11. September 202611 Min. Lesezeit
Kurz beantwortet
Für die jährliche Grundsteuer wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz deiner Gemeinde verknüpft. Wie der Messbetrag zustande kommt, hängt vom Landesmodell und deinen Grundstücksdaten ab. Vergleiche deshalb zuerst die Angaben in deinen Bescheiden. Der Grundsteuer-Rechner hilft dir bei einer Plausibilitätsprüfung. Vermutest du einen Fehler, beachte die Rechtsbehelfsbelehrung des betroffenen Bescheids; Verfahren, Zuständigkeit und Frist sind daraus zu entnehmen.
Hinweis: Dieser Ratgeber erklärt, wie Deutschlands Grundsteuerreform 2025 funktioniert und wie du deinen eigenen Bescheid prüfst. Er ist keine Steuer- oder Rechtsberatung für dein konkretes Grundstück. Prüfe alles Wesentliche immer anhand deines eigenen Bescheids und, wenn viel auf dem Spiel steht, mit einem Steuerberater.
Faktengeprüft: Jede Regel, Frist und Zahl in diesem Ratgeber wurde direkt anhand offizieller Quellen geprüft (siehe „Offizielle Quellen“ unten). Zuletzt geprüft im September 2026; ein Hebesatz kann sich jedes Jahr ändern, prüfe daher den aktuellen Satz deiner Gemeinde, bevor du dich auf ein Beispiel hier verlässt.
Auf dieser Seite
- Bescheid lesen
- Modell & Wert prüfen
- Rechnung nachvollziehen
- Bei Fehlern Einspruch einlegen
Warum Deutschland die Grundsteuer reformiert hat
Jahrzehntelang wurde die deutsche Grundsteuer aus „Einheitswerten“ berechnet, die zum 1. Januar 1964 in Westdeutschland und zum 1. Januar 1935 in Ostdeutschland eingefroren waren: Zahlen, die nach sechs bis acht Jahrzehnten nichts mehr mit dem tatsächlichen Wert eines Grundstücks zu tun hatten. Am 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht dieses System für verfassungswidrig, da es dazu führte, dass zwei vergleichbare Grundstücke völlig unterschiedlich besteuert wurden, je nachdem, wann sie zuletzt neu bewertet worden waren, ein Verstoß gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz. Das Gericht gab dem Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 Zeit für eine Neuregelung, wobei die alten Regeln übergangsweise weitergalten.
Was sich tatsächlich geändert hat
So wird die Steuer tatsächlich berechnet
Die Berechnung folgt bundesweit einer ähnlichen dreistufigen Struktur, aber sowohl die Bewertungsgrundlage als auch die Steuermesszahl-Regeln können je nach Bundesland abweichen; der kommunale Hebesatz wird dann zum Schluss angewendet.
Schritt 1
Ein Bewertungswert
Das Finanzamt legt einen Ausgangswert für dein Grundstück fest: den Grundsteuerwert im Bundesmodell oder einen gleichwertigen flächen- oder lagebasierten Wert in den fünf Ländern mit eigenem Modell.
Schritt 2
× Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Ein kleiner gesetzlicher Prozentsatz (im Bundesmodell für die meisten Wohngrundstücke rund 0,31 ‰, wobei mehrere Länder eigene Werte festgelegt haben) wandelt diesen Wert in den Grundsteuermessbetrag um, weiterhin vom Finanzamt festgesetzt.
Schritt 3
× Hebesatz = deine jährliche Grundsteuer
Deine Stadt oder Gemeinde multipliziert diesen Messbetrag mit ihrem eigenen Hebesatz: einem selbst festgelegten Satz und dem einzigen der drei Schritte, der kommunal statt landes- oder bundesweit gesteuert wird.
Bundesmodell, Bayern, Baden-Württemberg und der Rest
Die meisten Länder nutzen das Bundesmodell: ein Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke, gebildet aus Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahr. Fünf Länder haben stattdessen ein völlig anderes Modell gesetzlich verankert, und selbst unter den Bundesmodell-Ländern legen mehrere eine eigene Steuermesszahl fest, sodass identische Ausgangsdaten allein je nach Bundesland zu einem deutlich unterschiedlichen Bescheid führen können.
| Was den Wert bestimmt | Beispielstadt (Hebesatz 2025) | |
|---|---|---|
| Bundesmodell (die meisten Länder) | Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr (ein Ertragswertansatz) | Berlin (470 %), Köln (475 %) |
| Bayern (Flächenmodell) | Nur Grundstücks- und Gebäudefläche, multipliziert mit einem festen Satz pro m²: der tatsächliche Bodenwert spielt gar keine Rolle | München (824 %) |
| Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) | Nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert: Wohnfläche, Baujahr und Zustand spielen keine Rolle | Stuttgart (160 %) |
| Hamburg (Wohnlagenmodell) | Grundstücks- und Gebäudefläche, angepasst um einen festen Abschlag je nach amtlicher Wohnlage | Hamburg (975 %) |
| Niedersachsen & Hessen (eigene Flächen-Lage-Modelle) | Grundstücks- und Gebäudefläche, angepasst um einen Lagefaktor, der den Bodenrichtwert des Grundstücks mit dem Gemeindedurchschnitt vergleicht | Frankfurt am Main (854,69 %, Hessen) |
Nicht direkt vergleichbar
Welches Modell nutzt welches der 16 Bundesländer?
Zur Orientierung hier der vollständige Überblick über alle Bundesländer, einschließlich der vier Bundesmodell-Länder, die eine eigene Steuermesszahl statt des Bundesdefaults gesetzlich verankert haben:
| Modell | |
|---|---|
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell (eigenes Modell) |
| Bayern | Flächenmodell (eigenes Modell) |
| Berlin | Bundesmodell, eigene Steuermesszahl für Nichtwohn-/unbebaute Grundstücke (0,45 ‰) |
| Brandenburg | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Bremen | Bundesmodell, eigene Steuermesszahl für Nichtwohn-/unbebaute Grundstücke (0,75 ‰) |
| Hamburg | Wohnlagenmodell (eigenes Modell) |
| Hessen | Flächen-Faktor-Verfahren (eigenes Modell) |
| Mecklenburg-Vorpommern | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell (eigenes Modell) |
| Nordrhein-Westfalen | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Rheinland-Pfalz | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Saarland | Bundesmodell, eigene Steuermesszahl (0,34 ‰ Wohnen, 0,64 ‰ übrige) |
| Sachsen | Bundesmodell, eigene Steuermesszahl (0,36 ‰ Wohnen, 0,72 ‰ Nichtwohn) |
| Sachsen-Anhalt | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Schleswig-Holstein | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen |
| Thüringen | Bundesmodell, bundeseinheitliche Steuermesszahlen (eigene ab 2027) |
Ab 2027
Den eigenen Bodenrichtwert über BORIS finden
Der Bodenrichtwert (der amtliche durchschnittliche Bodenwert pro Quadratmeter für eine Lage) spielt vor allem im Bundesmodell, in Baden-Württembergs eigenem Modell und in den Flächen-Lage-Modellen von Hessen und Niedersachsen eine Rolle. Bayerns reines Flächenmodell und Hamburgs Wohnlagenmodell nutzen den Bodenrichtwert gar nicht. Bayern stützt sich allein auf gesetzlich festgelegte Flächenwerte, während Hamburg die Fläche zusätzlich mit seiner eigenen Wohnlagen-Klassifizierung verknüpft. Wo der Bodenrichtwert gilt, veröffentlicht jeder Gutachterausschuss der Länder diese Werte, und das gemeinsame Portal BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de) verlinkt auf das jeweilige Landessystem, sodass du den genauen Wert für deine Adresse kostenlos nachschlagen kannst, ohne vorher wissen zu müssen, welches Landesportal zuständig ist.
Ein Wort der Vorsicht
Ein Rechenbeispiel: dasselbe Haus, drei Modelle
Um zu sehen, wie unterschiedlich die Modelle tatsächlich rechnen, nimm ein 120 m² großes Haus auf einem 500 m² großen Grundstück und rechne es nach den Formeln dreier Bundesländer durch. Diese Berechnungen sind nicht direkt vergleichbar: Jedes Modell geht von einer grundlegend anderen Art von Zahl aus, und der Baden-Württemberg-Wert unten geht von einem beispielhaften Bodenrichtwert statt einer echten Adresse aus. Trotzdem zeigen sie, wie unterschiedlich dasselbe Grundstück besteuert wird, sobald man die jeweils eigene Rechnung eines Landes tatsächlich durchführt.
| Wie der Wert gebildet wird | Ergebnis | |
|---|---|---|
| Berlin (Bundesmodell) | Angenommener Grundsteuerwert von 300.200 € × 0,31 ‰ Steuermesszahl = 93,06 € Messbetrag | × 470 % Hebesatz ≈ 437 €/Jahr |
| München (Bayern, Flächenmodell) | 500 m² Grundstück × 0,04 €/m² (=20 €) + 120 m² × 0,50 €/m² × 70 % Wohn-Messzahl (=42 €) = 62 € Messbetrag | × 824 % Hebesatz ≈ 511 €/Jahr |
| Stuttgart (Baden-Württemberg, beispielhaft) | Angenommener Bodenrichtwert von 400 €/m² × 500 m² = 200.000 € × 0,91 ‰ ermäßigte Wohn-Messzahl = 182 € Messbetrag | × 160 % Hebesatz = 291,20 €/Jahr |
Bemerkenswert
Vermieter oder Mieter: Wer zahlt am Ende?
An der Frage, wer die Grundsteuer letztlich trägt, hat die Reform nichts geändert. Die Grundsteuer war und ist eine umlagefähige Betriebskostenposition nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung, sodass ein Vermieter mit einer wirksamen Betriebskostenklausel im Mietvertrag den vollen Betrag auf die Mieter umlegen kann, einschließlich jeder durch die neue Bewertung entstandenen Erhöhung, ohne dass die Mieter gesondert zustimmen müssten. Mieterverbände forderten während der Reform, die Grundsteuer aus der Umlagefähigkeit zu streichen; diese Änderung wurde nicht umgesetzt.
Für Vermieter
Den Bescheid auf Fehler prüfen
Bevor du dich für oder gegen einen Einspruch entscheidest, prüfe den Bescheid gegen deine eigenen Unterlagen. Die massenhafte, weitgehend automatisierte Bewertung sämtlicher Grundstücke im Land macht Tippfehler und Übertragungsfehler tatsächlich häufig, und jeder Punkt unten fließt direkt in die Formel oben ein:
- Wohnfläche: eine Abweichung hier verschiebt den Wert im Bundesmodell wie in jedem flächenbasierten Modell gleichermaßen.
- Baujahr: der Ertragswertansatz des Bundesmodells hängt von der Altersklasse des Gebäudes ab.
- Grundstücksfläche: dem Grundbuch entnommen, aber Übertragungsfehler kommen vor.
- Der tatsächlich angesetzte Bodenrichtwert, sofern das Modell deines Bundeslandes überhaupt einen verwendet: Vergleiche ihn über BORIS-D mit dem für deine Zone zum maßgeblichen Bewertungsstichtag veröffentlichten Wert (1. Januar 2022 für die erstmalige Reformbewertung), nicht mit dem aktuell neuesten Wert.
- Die Grundstücksart: ein gemischt genutztes oder mehrgeschossiges Gebäude, das als Einfamilienhaus veranlagt wird (oder umgekehrt), ändert, welche Messzahl gilt.
Wo du nachsiehst
So gehst du gegen deinen Grundsteuerbescheid vor
Eigentümer erhalten in der Regel drei getrennte Bescheide, und das ist das Wichtigste, was du verstehen solltest, bevor du gegen irgendetwas Einspruch einlegst: Jeder hat seine eigene, unabhängige Einspruchsfrist von einem Monat und wird für sich bestandskräftig, wenn du sie verpasst. Ein erfolgreicher Einspruch gegen einen späteren Bescheid öffnet einen früheren, verfristeten Bescheid nicht wieder.
Bescheid 1
Grundsteuerwertbescheid
Vom Finanzamt, legt den Bewertungswert fest: der richtige Bescheid, wenn du Bodenrichtwert, Wohnfläche oder Baujahr für falsch hältst.
Bescheid 2
Grundsteuermessbescheid
Ebenfalls vom Finanzamt, wendet die Steuermesszahl an. Selten für sich genommen fehlerhaft, wenn der Wert oben stimmte, braucht aber trotzdem einen eigenen fristgerechten Einspruch, wenn du den angewendeten Satz anzweifelst.
Bescheid 3
Grundsteuerbescheid
Von deiner Gemeinde, multipliziert lediglich mit dem Hebesatz. Ein Einspruch lohnt sich hier nur, wenn diese Multiplikation selbst fehlerhaft ist, da Wert und Messzahl bereits durch die ersten beiden Bescheide feststehen.
Das richtige Rechtsmittel prüfen
Die Frist
Weist das Finanzamt deinen Einspruch zurück, ist der nächste Schritt eine Klage beim zuständigen Finanzgericht; an diesem Punkt lohnt es sich angesichts des Verfahrensaufwands, eine:n Steuerberater:in oder Fachanwält:in für Steuerrecht hinzuzuziehen.
Wenn du den Bewertungswert selbst für zu hoch hältst
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 erlaubt § 220 Abs. 2 BewG Steuerpflichtigen ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert diesen nachgewiesenen Wert um 40 % oder mehr übersteigt, ein Recht, das aus den eigenen Beschlüssen des Bundesfinanzhofs vom Mai 2024 zur Aussetzung der Vollziehung hervorging und inzwischen direkt im Bewertungsgesetz verankert ist. Der Nachweis erfolgt typischerweise über ein Gutachten, wobei das Gesetz ausdrücklich auch einen tatsächlich vereinbarten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Bewertungsstichtag zulässt, sofern sich in der Zwischenzeit nichts Wesentliches am Grundstück geändert hat.
Kein Selbstläufer
Eine aktuelle Entwicklung
Checkliste für Eigentümer und Expats
Wenn dein Bescheid ankommt
- Kläre, welches der sechs Modelle für dein Bundesland gilt und welche Werte der Bescheid tatsächlich verwendet hat.
- Prüfe den Bodenrichtwert selbst über BORIS-D für genau deine Zone.
- Vergleiche Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Grundstücksart mit deinem eigenen Kaufvertrag oder Energieausweis.
- Notiere das Zugangsdatum jedes der drei Bescheide: Jeder startet seine eigene Einmonatsfrist.
Wenn etwas nicht stimmt
- Nutze das in der Rechtsbehelfsbelehrung des jeweiligen Bescheids genannte Rechtsmittel, in der Regel ein Einspruch bei einem Finanzamts-Bescheid, ein kommunaler Grundsteuerbescheid kann aber einen Widerspruch erfordern, und halte die dort genannte Frist ein.
- Halte es zunächst einfach: Erkläre, dass und kurz warum du widersprichst; ausführliche Belege können folgen.
- Wirkt die Abweichung zwischen Bewertungswert und echtem Wert groß, beginne früh mit gutachtenfähigen Belegen, denn ein förmliches Gutachten braucht Zeit.
- Prüfe als Vermieter:in die Betriebskostenklausel im Mietvertrag, bevor du davon ausgehst, dass ein höherer Betrag automatisch umlagefähig ist.
Offizielle Quellen
Jede Zahl und jede Regel oben lässt sich direkt anhand dieser Primärquellen nachprüfen:
- BORIS-D: Das gemeinsame Bundesportal, das auf die Bodenrichtwertabfrage jedes Bundeslandes verlinkt, kostenlos nutzbar.
- Bewertungsgesetz (BewG): Das Bundesbewertungsgesetz hinter dem Bundesmodell (insbesondere §§ 218 ff.) und die Nachweisregel für den niedrigeren Wert in § 220 Abs. 2.
- Grundsteuergesetz (GrStG): Das Grundsteuergesetz selbst, einschließlich der Steuermesszahlen in § 15 und des Hebesatz-Mechanismus in § 25.
- § 220 BewG (Nachweis niedrigerer Wert): Der genaue Gesetzestext hinter der 40-%-Regel für den niedrigeren gemeinen Wert.
- Bundesfinanzhof, Urteile vom 12. November 2025: Die eigenen Bewertungsregeln des Bundesmodells für Wohngrundstücke in drei parallelen Verfahren für verfassungsgemäß erklärt.
- BMF: Grundsteuerreform-FAQ: Die eigene Erklärung des Bundesfinanzministeriums mit Länderüberblick.
- Bundesverfassungsgericht, Urteil vom 10. April 2018: Die ursprüngliche Entscheidung, die diese ganze Reform erst nötig gemacht hat.
Es lohnt sich, das eine Stunde lang richtig zu prüfen
Die Reform betrifft jeden Grundstückseigentümer in Deutschland gleichzeitig, aber nicht jedes Grundstück auf dieselbe Weise: welches Modell gilt, wie der Bodenrichtwert festgelegt wurde und ob die Zahlen auf deinem eigenen Bescheid tatsächlich zu deinem Grundstück passen, lohnt sich einmal sorgfältig zu prüfen, statt anzunehmen, die automatisierte Bewertung habe alles richtig gemacht. Nichts davon ist Rechtsberatung für deinen konkreten Fall. Wenn die Zahlen knapp beieinanderliegen oder viel auf dem Spiel steht, lohnt sich das Beratungshonorar eines Steuerberaters, der routinemäßig Grundsteuer-Einsprüche bearbeitet.
Häufige Fragen
Warum hat sich meine Grundsteuer so stark geändert, obwohl sich an meinem Grundstück nichts geändert hat?
Ist der Hebesatz überall gleich?
Muss ich selbst etwas tun, oder erledigt das Finanzamt alles?
Was, wenn ich die Einmonatsfrist verpasst habe?
Kostet ein Einspruch etwas?
Kann meine Grundsteuer durch die Reform tatsächlich sinken?
Gilt das alles genauso für Gewerbeimmobilien?
Was ist mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen (Grundsteuer A)?
Erstellt und gepflegt von Basaveswara Rao. Zuletzt geprüft am 12. September 2026.
Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken und stellt keine verbindliche Steuer-, Rechts- oder Versicherungsberatung dar.