Vermietung und Abschreibung: Ein Steuer-Ratgeber für Angestellte in Deutschland
Der Kauf einer zweiten Immobilie zur Vermietung ist eine der wenigen Möglichkeiten, mit denen Angestellte das deutsche Steuerrecht selbst zu ihrem Vorteil nutzen können. So funktionieren AfA-Abschreibung, absetzbare Kosten und Verlustverrechnung tatsächlich, mit echten, berechneten Zahlen.
EswarVeröffentlicht am 26. August 202614 Min. Lesezeit
Kurz beantwortet
Wer eine zweite Immobilie kauft und vermietet, für den behandelt das deutsche Steuerrecht dies als eigene Einkunftsart (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), getrennt vom Gehalt, und ein Verlust in dieser Kategorie mindert direkt das gesamte zu versteuernde Einkommen. Der größte Hebel ist die AfA (Gebäudeabschreibung): 2 % pro Jahr für Bestandsgebäude, 3 % pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, vorbehaltlich der jeweils anwendbaren AfA-Regeln, und deutlich mehr über die Sonderprogramme für Neubauten oder denkmalgeschützte Gebäude. In den ersten Jahren übersteigen Finanzierungskosten plus Abschreibung häufig die Miete, wodurch ein Verlust entsteht, der auch die Steuer auf das Gehalt senkt, kein Schlupfloch, sondern einfach die Art, wie zwei Einkunftsarten in einer Steuererklärung zusammenwirken. Berechnen Sie Ihre eigenen Zahlen im Vermietungssteuer-Rechner.
Nur zur Information, keine Steuerberatung. Jede Regel hier hat Ausnahmen und hängt von Ihrer persönlichen Situation ab, klären Sie Details immer mit einem Steuerberater, bevor Sie danach handeln.
Warum das überhaupt funktioniert
Nichts davon ist ein Schlupfloch. Es ist die direkte, gewollte Folge zweier im deutschen Steuerrecht verankerter Tatsachen: Erstens ist die Vermietungseinkunft eine eigene Einkunftsart, die unabhängig vom Gehalt berechnet und anschließend damit zusammengeführt wird. Zweitens gilt ein Gebäude als real, allmählich verzehrter Aufwand zur Erzielung dieser Einkünfte, auch wenn dafür in diesem Jahr niemandem ein Scheck für "Abschreibung" ausgestellt wurde. Kombiniert man beides, läuft eine fremdfinanzierte, frisch gekaufte Vermietungsimmobilie steuerlich meist lange bevor sie es tatsächlich in bar tut, mit Verlust, und dieser rechnerische Verlust senkt die Steuer auf Einkommen, das ohnehin erzielt wird.
Genau deshalb setzt der deutsche Staat dies auch als Instrument der Wohnungspolitik ein: Jedes der folgenden Programme für eine beschleunigte Abschreibung existiert gezielt, um den Bau oder die Sanierung von Wohnraum attraktiver zu machen, indem der steuerliche Vorteil größer und schneller wird, nicht weil Vermieter ein Schlupfloch erwirkt haben, sondern weil der Staat mehr Wohnraum und den Erhalt historischer Gebäude will, und die Abschreibung ist der Hebel, den er dafür einsetzt.
Wie ein Vermietungsverlust die Steuer tatsächlich senkt
Deutschland unterscheidet sieben Einkunftsarten, und das Gehalt (Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit) ist nur eine davon. Vermietungseinkünfte werden nach § 21 EStG als eigene Einkunftsart erklärt: Miete abzüglich der Kosten zu ihrer Erzielung (Werbungskosten) abzüglich Abschreibung (AfA). Der daraus entstehende Vermietungsgewinn oder -verlust fließt anschließend zusammen mit jeder anderen Einkunftsart in das gesamte zu versteuernde Einkommen (zvE) ein, das dann nach der progressiven §32a-Formel besteuert wird.
Das ist der entscheidende Mechanismus: Fällt die Vermietungseinkunft negativ aus, in den ersten Jahren durch Zinsen und Abschreibung ein durchaus üblicher Fall, gleicht dieser Verlust direkt das Gehaltseinkommen in derselben Steuererklärung aus (Verlustausgleich). Es gibt keine gesonderte Erstattung dafür, mit der Wohnung "Geld zu verlieren"; das zvE wird kleiner, und damit sinkt die Steuer auf das Gehalt, das ohnehin gezahlt würde.
Konkret: Angenommen, Ihr zvE läge sonst bei 55.000 € als Alleinstehende oder Alleinstehender. Eine neu gekaufte Wohnung bringt im Jahr 9.000 € Miete ein, dem 6.000 € Zinsen, 3.500 € AfA und 5.500 € sonstige laufende Kosten gegenüberstehen, ein Verlust von 6.000 €. Zusammen mit den übrigen Einkünften sinkt das zvE auf 49.000 €.
Wie viel des Kaufs finanziert wird, spielt hier eine enorme Rolle, denn es sind gerade die Zinsen, nicht die Immobilie selbst, die den Verlust erzeugen. Eine bar bezahlte Immobilie hat gar keine Zinsen abzusetzen, nur AfA und laufende Kosten, und erzeugt damit einen deutlich kleineren Verlust oder gar keinen. Dieselbe Immobilie mit, sagen wir, 80 % Fremdfinanzierung trägt in den ersten Jahren mehrere tausend Euro Zinsen jährlich, genau das, was die Vermietungseinkunft typischerweise ins Minus drückt. Das ist ein echter Zielkonflikt, kein kostenloses Extra: mehr Fremdkapital bedeutet einen größeren Steuervorteil heute, aber auch mehr Schulden, mehr Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung und einen größeren Verlust, den es zu rechtfertigen gilt, sollte das Finanzamt jemals die Gewinnaussicht der Immobilie infrage stellen.
Steuer gespart: 2.149 €
Beide Zahlen stammen aus der tatsächlichen §32a-Einkommensteuerformel (derselben, die auch dem eigenen Rechner dieser Seite zugrunde liegt), keine Schätzung. Die Steuer auf 55.000 € beträgt 12.347 €, auf 49.000 € sind es 10.198 €. Der Verlust von 6.000 € spart 2.149 €, etwa 36 % des Verlusts selbst, nicht 100 %, da Deutschland progressiv besteuert und nicht mit einem einzigen festen Satz. Bei höherem Einkommen in einer höheren Progressionsstufe bleibt von jedem Euro Verlust ein größerer Anteil: Bei einem zvE von 70.000 € spart ein Verlust von 8.000 € bereits 3.253 €, etwa 41 %.
Abschreibung (AfA): der Hebel, der das Ganze erst möglich macht
Was für die Immobilie selbst bezahlt wurde, lässt sich nicht als direkte Ausgabe absetzen, Grund und Boden sowie Gebäude sind Vermögensgegenstände, keine Aufwendungen, wohl aber der allmähliche Wertverzehr über die Zeit. Das ist die AfA (Absetzung für Abnutzung), und bei vermieteten Wohngebäuden ist sie gesetzlich festgelegt, nicht danach, wie schnell das Gebäude tatsächlich altert.
- 2 % pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden (ein 50-Jahres-Zeitraum), nach § 7 Abs. 4 EStG.
- 3 % pro Jahr für Gebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden (rund 33 Jahre), derselbe Paragraf, gezielt angehoben, um Neubauten attraktiver zu machen.
- 2,5 % pro Jahr für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises berechnet, Grund und Boden selbst wird nie abgeschrieben, sodass die Aufteilung von Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag (oder ein Wertgutachten, falls der Vertrag keine Aufteilung nennt) die jährliche Abschreibung direkt bestimmt.
Drei Wege zur schnelleren Abschreibung
Über den Regelsatz hinaus erlauben drei gesonderte Regelungen, ein neues oder denkmalgeschütztes Gebäude deutlich schneller abzuschreiben, jede mit eigenen Voraussetzungen.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG). Für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wurde, lassen sich stattdessen jährlich 5 % des jeweiligen Restbuchwerts abschreiben, eine fallende Methode, die die Abschreibung vorzieht, statt eines festen Anteils vom ursprünglichen Preis. Ein späterer Wechsel zur linearen Methode ist möglich, sobald diese günstiger wird.
Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG). Zusätzlich zur regulären AfA lässt sich für neuen Mietwohnraum im Jahr der Fertigstellung sowie den folgenden drei Jahren (vier Jahre insgesamt) ein zusätzlicher Satz von bis zu 5 % pro Jahr geltend machen, bei einem Gebäude nach 2022 effektiv 8 % pro Jahr in diesem Zeitraum. Zwei feste Grenzen gelten: Die Baukosten dürfen 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten (schon 1 € darüber lässt die gesamte Sonderabschreibung entfallen, nicht nur den übersteigenden Betrag), und die Abschreibung selbst wird auf höchstens 4.000 €/m² berechnet, selbst wenn die tatsächlichen Kosten unter der 5.200-€-Grenze liegen. Diese Grenze ist nicht nur eine einmalige Prüfung beim Kauf: Übersteigen spätere Baukosten, die innerhalb von drei Jahren nach Ablauf des Fertigstellungsjahres anfallen, dieselbe 5.200-€/m²-Grenze, wird die bereits in Anspruch genommene Sonderabschreibung nach § 7b Abs. 4 EStG vollständig rückgängig gemacht, nicht nur für den übersteigenden Teil. Für diese aktuelle Regelung nach 2022 muss das Gebäude zudem den Energiestandard "Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse" erfüllen, nachgewiesen über ein QNG-Siegel; eine frühere Fassung des § 7b vor 2022 kannte andere Kostengrenzen und keine solche Energieanforderung.
Denkmal-AfA (§ 7i EStG). Ist das Gebäude ein amtlich eingetragenes Baudenkmal und handelt es sich bei den Aufwendungen um eine bescheinigte Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, nicht um die Anschaffungskosten des Gebäudes selbst, lassen sich 100 % der begünstigten Sanierungskosten über nur 12 Jahre abschreiben: 9 % pro Jahr für die ersten acht Jahre, danach 7 % pro Jahr für vier weitere Jahre. Erforderlich ist eine förmliche Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes, und die Regelung gilt ausschließlich für die Sanierung, nie für den Kaufpreis des Gebäudes. Eine Ausnahme: Der Kauf von einem Bauträger, der die Sanierung bereits vertraglich zugesagt hat (ein Erwerbermodell), kann die Denkmal-AfA auch auf den Teil des Kaufpreises ausdehnen, der auf Baumaßnahmen nach Abschluss des eigenen Kaufvertrags entfällt, nicht auf den gesamten Preis und nicht auf Arbeiten, die vor dem Kauf abgeschlossen wurden.
Zwei Rechenbeispiele machen den Unterschied greifbar. Eine 80 m² große Neubauwohnung mit Baukosten von 380.000 € liegt komfortabel unter der Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² (416.000 €), sodass die Sonderabschreibung nicht entfällt. Die reguläre 3 %-AfA gilt für die vollen 380.000 €: 11.400 € pro Jahr. Die zusätzliche §7b-Abschreibung ist unabhängig von den tatsächlichen Kosten auf 4.000 €/m² gedeckelt: 5 % von 320.000 €, also 16.000 € pro Jahr, nur für die ersten vier Jahre. Zusammen ergibt das 27.400 € Abschreibung pro Jahr, über 109.000 € insgesamt, bevor die Sonderabschreibung entfällt und nur noch die reguläre AfA von 11.400 € weiterläuft.
Getrennt davon erzeugen 150.000 € für eine bescheinigte Erhaltungsmaßnahme an einem denkmalgeschützten Gebäude 13.500 € pro Jahr (9 %) für die ersten acht Jahre, insgesamt 108.000 €, danach 10.500 € pro Jahr (7 %) für vier weitere Jahre, die restlichen 42.000 €, insgesamt Abschreibungen in Höhe der vollen 150.000 € bis zum 12. Jahr. Dieselben 150.000 € für eine gewöhnliche, nicht denkmalgeschützte Sanierung werden anders behandelt: Ob sie im Zahlungsjahr sofort absetzbar sind oder über Jahrzehnte regulärer AfA verteilt werden müssen, hängt von der Art der Maßnahme ab und, bei Sanierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf, von den weiter unten behandelten Regeln zu § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, in jedem Fall ein deutlich anderes Ergebnis als die garantierte Abschreibung der Denkmal-AfA über 12 Jahre.
Kumulierter Anteil der abgeschriebenen Gebäude- bzw. Sanierungskosten nach Jahr. Alle vier Sätze sind die tatsächlichen gesetzlichen Prozentsätze (direkt gegen § 7 Abs. 4/5a, § 7b und § 7i EStG geprüft), keine Näherungswerte. Für manche Neubau-Mietwohnungen existiert eine weitere, hier nicht dargestellte Option: die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % vom jeweiligen Restwert, als Alternative zur gezeigten linearen 3-%-Abschreibung (nicht zusätzlich dazu), üblicherweise mit einem späteren Wechsel zur linearen AfA, um innerhalb der Nutzungsdauer vollständig abzuschreiben.
Welcher Weg zu welcher Situation passt, im Überblick
| Situation | Satz & Dauer | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Kauf eines Bestandsgebäudes | 2 % pro Jahr (2,5 % bei Fertigstellung vor 1925), linear über bis zu 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG) | Jeder Kauf eines bereits fertiggestellten Gebäudes; kein Antrag nötig |
| Kauf oder Bau eines Neubaus | 3 % pro Jahr linear (33 Jahre), oder 5 % degressiv bei Baubeginn zwischen Okt. 2023 und Sep. 2029 (§ 7 Abs. 4/5a EStG) | Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 |
| Neuer Mietwohnraum, mit Förderung | Bis zu 8 %/Jahr kombiniert für die ersten vier Jahre, danach 3 %/Jahr (§ 7b EStG) | Neuer Mietwohnraum, Effizienzhaus-40-Standard, Baukosten gedeckelt auf 5.200 €/m² (die Sonderabschreibung selbst wird auf höchstens 4.000 €/m² berechnet, einer separaten, niedrigeren Grenze) |
| Sanierung eines Baudenkmals | 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre: 9 %/Jahr für 8 Jahre, danach 7 %/Jahr für 4 Jahre (§ 7i EStG) | Amtlich eingetragenes Baudenkmal; nur bescheinigte Erhaltungs-/Modernisierungsmaßnahmen |
Was sonst noch als Werbungskosten absetzbar ist
Über die AfA hinaus lässt § 9 EStG die meisten Aufwendungen zur Erzielung der Vermietungseinkünfte als Werbungskosten abziehen, wobei Zeitpunkt und genaue Behandlung von der Art der Aufwendung abhängen. Üblicherweise im Zahlungsjahr voll abziehbar sind:
- Schuldzinsen, nicht die Tilgung, die nie absetzbar ist
- Kosten der Hausverwaltung
- Grundsteuer und Gebäudeversicherung
- Erhaltungsaufwand, solange die Regel zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten weiter unten nicht greift
- Fahrtkosten zur Immobilie für tatsächliche Verwaltungszwecke
- Kosten für die Mietersuche
In der Praxis ist genau diese Liste es, die aus einer auf dem Papier profitablen Immobilie in den ersten Jahren einen steuerlichen Verlust macht: Zinsen fallen zu Beginn am höchsten aus, während die AfA unabhängig von der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit der Immobilie ein fester Jahresbetrag bleibt.
Zwei Fallen für Erstvermieter
Wer in den ersten drei Jahren zu viel saniert, verliert den sofortigen Abzug vollständig. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes 15 % der Anschaffungskosten (netto), gilt nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG der gesamte Betrag, nicht nur der übersteigende Teil, als anschaffungsnahe Herstellungskosten: Baukosten statt laufender Aufwand. Sie müssen dann über Jahrzehnte per AfA abgeschrieben werden, statt sofort abgezogen zu werden. Das ist eine harte Grenze (eine Freigrenze), kein gleitender Übergang: Ein einziger Euro darüber stuft alles um, weshalb das Timing von Sanierungen rund um die Drei-Jahres-Marke, oder eine verlässliche Kostenschätzung vor Beginn, wichtiger ist, als es zunächst scheint.
Auch die verbilligte Vermietung an Angehörige kann den vollen Abzug kosten. Wird einem Angehörigen weniger als 50 % der ortsüblichen Miete berechnet, müssen die Kosten nach § 21 Abs. 2 EStG anteilig zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Teil aufgeteilt werden, nur der entgeltliche Anteil bleibt absetzbar. Bei mindestens 66 % gilt die Vermietung als vollständig entgeltlich, voller Abzug, ohne weitere Prüfung. Zwischen 50 % und 66 % bleibt der volle Abzug möglich, aber nur, wenn sich eine positive Totalüberschussprognose nachweisen lässt, eine langfristige Gewinnprognose über den gesamten voraussichtlichen Vermietungszeitraum.
Späterer Verkauf: die Zehnjahresfrist
Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft (§ 23 EStG, gezählt vom notariellen Kaufvertrag bis zum notariellen Verkaufsvertrag), muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuern, zusätzlich zu allem anderen. Bereits geltend gemachte Abschreibungen mindern diese Steuer nicht, sie werden der Berechnung wieder hinzugerechnet, da sie bereits die Anschaffungskosten für die Gewinnermittlung gesenkt haben.
Die Ausnahme: Wurde die Immobilie durchgehend während der gesamten Besitzzeit ausschließlich selbst zu Wohnzwecken genutzt, oder im Verkaufsjahr sowie den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, ist der Verkauf unabhängig von der Besitzdauer vollständig steuerfrei. Diese Zwei-Jahre-davor-Regel zählt nach Kalenderjahren, nicht nach vollen 24-Monats-Zeiträumen, sodass ein Einzug im Dezember, ein durchgängiges folgendes Jahr und ein Verkauf im übernächsten Januar bereits ausreichen kann.
Eine reine Vermietungsimmobilie, in der nie selbst gewohnt wurde, erhält keine solche Ausnahme. Wer einen Verkauf innerhalb von zehn Jahren plant, sollte diese Steuer von Anfang an in die Renditerechnung einbeziehen, nicht erst nachträglich.
Was der Kauf kostet: die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je Bundesland
Bevor irgendetwas davon greift, kostet der Kauf an sich Grunderwerbsteuer: eine einmalige Steuer auf den Kaufpreis, die jedes der 16 Bundesländer seit 2006 eigenständig festlegt. Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in vier Bundesländern, ein echter Unterschied von 15.000 € bei einer Immobilie im Wert von 500.000 €, allein je nach Lage.
Diese Steuer fällt unabhängig davon an, ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet wird, und sie ist nicht als laufende Werbungskosten absetzbar. Stattdessen wird sie dem Kaufpreis des Gebäudes zugerechnet, was die Bemessungsgrundlage der AfA erhöht, sodass ein kleiner Teil davon über die folgenden Jahrzehnte zurückfließt, nur eben nicht sofort.
Für wen sich das wirklich eignet
Das ist keine Strategie für jeden, und eine verantwortungsvolle Darstellung sollte das klar sagen. Am besten geeignet ist sie für:
- Angestellte mit stabilem, spürbar besteuertem Gehaltseinkommen, das Diagramm oben zeigt warum: je höher der persönliche Grenzsteuersatz, desto mehr ist ein Euro Vermietungsverlust wert
- Wer die Immobilie mindestens zehn Jahre halten will und damit die Steuer auf private Veräußerungsgeschäfte bei einem späteren Verkauf ganz vermeidet
- Käufer, die sich die Immobilie auch ohne die Steuerersparnis leisten können, die Abschreibung senkt die Kosten einer ohnehin geplanten Entscheidung, sie sollte nicht deren Grund sein
Ungeeignet ist es, wer durch einen Leerstand oder eine größere Reparaturrechnung finanziell in Bedrängnis geriete, oder wer darauf setzt, dass Vermietungsverluste unbegrenzt fortbestehen: Das Finanzamt kann und wird die Verlustanerkennung vollständig versagen (Liebhaberei), wenn eine Immobilie über ihren gesamten voraussichtlichen Nutzungszeitraum keine realistische Aussicht auf einen Gesamtgewinn zeigt.
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
Einige typische Irrtümer:
- Die Tilgung absetzen, nicht nur die Zinsen. Nur der Zinsanteil einer Kreditrate ist absetzbar; die Tilgung ist nie ein Aufwand, sie wandelt Schulden lediglich in Eigenkapital um.
- Sanierungen direkt nach dem Kauf vorziehen, ohne die 15-%-Grenze zu prüfen. Eine umfassende Sanierung gleich nach dem Kauf ist die häufigste Ursache dafür, versehentlich anschaffungsnahe Herstellungskosten auszulösen und jahrelange Sofortabzüge zu verlieren.
- Annehmen, die Sonderabschreibungen ließen sich beliebig kombinieren. Die Sonderabschreibung nach § 7b lässt sich mit der degressiven AfA verbinden, aber beide haben eigene Kostengrenzen und Fristen; beide sollten geprüft werden, bevor man sich auf eine davon verlässt.
- Die Grunderwerbsteuer bei der Renditerechnung vergessen. Sie ist eine echte, sofort fällige Kostenposition von 3,5-6,5 %, die viele Erstkäufer erst nach der Beurkundung einplanen.
Quellen und rechtliche Grundlagen
Das ist ein finanzielles und rechtliches Thema mit echten Fallstricken. Prüfen Sie aktuelle Zahlen und Regeln daher direkt anhand dieser Quellen sowie Ihres eigenen Kaufvertrags, bevor Sie danach handeln.
- §7 EStG: § 7 EStG: reguläre und degressive Gebäudeabschreibung (Abs. 4 und Abs. 5a).
- §7b EStG: § 7b EStG: Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau, ihre Kostengrenzen und Fristen.
- §6 EStG: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: die 15-%-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten.
- §21 EStG: § 21 EStG: Vermietungseinkünfte als eigene Einkunftsart sowie die Regeln zur verbilligten Vermietung in Abs. 2.
- §23 EStG: § 23 EStG: die Zehnjahresfrist und die Ausnahme bei Eigennutzung.
- §7i EStG: § 7i EStG: Denkmal-AfA für denkmalgeschützte Gebäude.
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): der Bundesrahmen, der jedem Bundesland seit 2006 die eigene Satzfestlegung erlaubt.
Sehen Sie, wie ein Vermietungsverlust Ihre eigene Steuer verändern würde
Häufige Fragen
Kann ich den vollen Kaufpreis der Immobilie absetzen?
Nein, weder direkt noch sofort. Grund und Boden werden nie abgeschrieben, und der Gebäudeanteil wird über die AfA schrittweise abgesetzt (2 % oder 3 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG, oder schneller über eines der oben genannten Sonderprogramme), nicht auf einen Schlag. Die Aufteilung von Grundstück und Gebäude im Kaufvertrag, oder ein Wertgutachten, falls der Vertrag keine Aufteilung nennt, bestimmt, welcher Anteil des Kaufpreises überhaupt abschreibungsfähig ist.
Gibt es eine Grenze, wie viel Vermietungsverlust ich mit dem Gehalt verrechnen kann?
Für die gewöhnliche private Vermietung besteht in der Regel keine feste jährliche Prozentgrenze für echte Vermietungsverluste, anders etwa als bei bestimmten Verlusten aus Kapitalmarktgeschäften, für die Beschränkungen gelten. Die Verlustverrechnung kann dennoch durch besondere Missbrauchsvermeidungsregeln beeinflusst werden, insbesondere durch die Frage, ob die Vermietung ernsthaft auf einen langfristigen Gesamtgewinn ausgerichtet ist: Das Finanzamt kann den Verlust rückwirkend versagen (Liebhaberei), wenn die Immobilie über ihren realistisch erwarteten Nutzungszeitraum voraussichtlich nie einen Gesamtgewinn erzielt hätte.
Brauche ich dafür einen Steuerberater?
Gesetzlich nicht, in der Praxis nutzt aber fast jeder Vermieter einen, oder zumindest spezielle Software für die Vermietungssteuer, denn die Anlage V verlangt eine korrekte Zuordnung der Kosten, und die Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten gleich beim ersten Mal richtig zu machen erspart eine spätere, deutlich teurere Korrektur. Dieser Artikel erklärt die Mechanik; er ersetzt nicht die Prüfung Ihres konkreten Kaufvertrags und Ihrer Sanierungspläne durch eine fachkundige Person.
Was, wenn ich selbst in einem Teil des Gebäudes wohne?
Nur der vermietete Anteil, aufgeteilt nach Wohnfläche, gilt für Werbungskosten und AfA als Vermietungseinkunft. Der selbst genutzte Teil ist privat und erhält keine der hier beschriebenen Abzüge, kann aber separat, vorbehaltlich eigener Voraussetzungen, für die energetische Sanierungsförderung nach § 35c EStG infrage kommen, die ausschließlich für selbst genutzten Wohnraum gilt, nicht für vermietete Flächen.
Spielt es eine Rolle, wie viel vom Kauf finanziert wird statt bar bezahlt?
Ja, erheblich. Der steuerliche Verlust in den ersten Jahren entsteht vor allem dadurch, dass Zinsen plus AfA die Miete übersteigen, sodass eine stark fremdfinanzierte Immobilie einen deutlich größeren absetzbaren Verlust erzeugt als dieselbe Immobilie, bar gekauft, ohne jegliche Zinsen zum Absetzen. Das ist ein echter Zielkonflikt zwischen einem größeren Steuervorteil jetzt und mehr Schulden sowie Zinsänderungsrisiko, kein Grund, die Fremdfinanzierung allein wegen der Abschreibung zu maximieren.
Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informations- und Bildungszwecken und stellt keine verbindliche Steuer-, Rechts- oder Versicherungsberatung dar.