5 Jahre
Restschuld
297.093,56 €
11 % getilgt
Gezahlte Zinsen
63.293,56 €
Baufinanzierung
Baufinanzierungsrechner 2026: Monatsrate, Restschuld und Tilgungsplan
Berechnen Sie Ihre monatliche Rate, die Restschuld am Ende der Zinsbindung und wie sich Sondertilgungen oder ein anderer Anschlusszins auf das Ergebnis auswirken.
Eine pädagogische Planungsschätzung, kein Kreditangebot, keine Bankzusage und keine verbindliche Finanzierungszusage. Reale Banken prüfen individuell und mit eigenen Konditionen.
Immobilie und Kaufnebenkosten
€
Maklerprovision (Käuferanteil)Ihr eigener Bruttoanteil an der Maklerprovision, inklusive Mehrwertsteuer. Nicht jeder Kauf hat einen Makler, und die §§ 656b-656d BGB geben bestimmten Wohnungs- und Einfamilienhauskäufen eigene Regeln zur Provisionsteilung statt einer pauschalen 50/50-Aufteilung.
Notar- und Grundbuchkosten anpassen
Eine Planungsannahme, keine genaue Notarrechnung - die tatsächlichen GNotKG-Gebühren hängen von den konkret beauftragten Leistungen ab.
%
%
Renovierung, Umzug und weitere Projektkosten
Der Betrag, den Sie für den Kauf und die Nebenkosten einsetzen. Der Rest ist der Finanzierungsbedarf.
€
Darlehensannahmen
Ein editierbarer Beispielzins, kein Live-Marktangebot. Prüfen Sie ein aktuelles Bankangebot, bevor Sie sich auf eine Zahl hier verlassen.
%
SollzinsbindungWie lange der Zins fest bleibt - nicht dasselbe wie die Zeit bis zur vollständigen Tilgung.
Tilgung
%
1,0 %10,0 %
Legt Ihre anfängliche Monatsrate als diesen Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens zuzüglich des Zinssatzes fest - wird nicht jeden Monat neu gegen die sinkende Restschuld berechnet. Da die Zinsen auf die jeweils sinkende Restschuld berechnet werden, liegt die tatsächlich im ersten Jahr getilgte Summe etwas über diesem Prozentsatz, nicht exakt bei ihm.
Sondertilgungen
Nach der ZinsbindungWas nach dem Ende der Sollzinsbindung passiert, ist immer eine Annahme, nie eine Prognose oder ein gesicherter Zins.
Monatliche Nebenkosten (Hausgeld etc.)
Haushaltsbudget-Check (optional)
Über die 120-monatige Zinsbindung
- Gezahlte Zinsen118.430,91 €
- Getilgte reguläre Tilgung81.969,09 €
Gezahlte Zinsen118.430,91 €
Getilgte reguläre Tilgung81.969,09 €
Gesamtzahlung200.400,00 €
Wenn der gleiche Zins weiterläuft
Nur eine rechnerische Illustration - keine Prognose und kein gesicherter künftiger Zins.
Gesamtlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung331 Monate
Gesamtzinsen über die Laufzeit (unter dieser Annahme)217.321,78 €
Was diese Schätzung annimmt
Sollzins und Rate bleiben während der gesamten Zinsbindung konstant - ein realer Vertrag kann im Detail abweichen.
Notar- und Grundbuchkosten sind Planungsannahmen, sofern Sie keinen konkreten Betrag eingegeben haben; die tatsächliche Rechnung kann abweichen.
Alles nach der Zinsbindung ist ein ausdrückliches Szenario, niemals eine Prognose eines künftigen Zinssatzes.
Haftungsausschluss: Bildungsangebot, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Ergebnisse sind Schätzungen.
Themen
Was der Baufinanzierungsrechner berechnet
Der Baufinanzierungsrechner beantwortet vier konkrete Fragen: Wie hoch ist der Finanzierungsbedarf nach Kaufnebenkosten und eingesetztem Eigenkapital? Welche Monatsrate ergibt sich aus Zins und Tilgung? Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung? Und wie verändern Sondertilgungen oder ein anderer Anschlusszins das Ergebnis? Alle vier Zahlen stammen aus derselben geprüften Rechenlogik, nicht aus separaten Faustformeln, die bei einer Änderung leicht auseinanderlaufen könnten.
Die entscheidende deutsche Besonderheit, die ein gewöhnlicher Tilgungsrechner mit deutschen Beschriftungen oft übersieht, ist der Unterschied zwischen Sollzinsbindung und Gesamtlaufzeit. Eine zehnjährige Zinsfestschreibung bedeutet nicht, dass das Darlehen nach zehn Jahren getilgt ist - in aller Regel bleibt eine Restschuld, die anschlussfinanziert werden muss, oft zu einem Zinssatz, den heute niemand verlässlich kennt. Dieser Rechner macht die Restschuld am Ende der Zinsbindung deshalb bewusst zu einer eigenständigen Hauptzahl, mit demselben visuellen Gewicht wie die Monatsrate selbst, statt sie in einer Tabelle weiter unten zu verstecken.
Alle Zinssätze, Tilgungsprozente und Beispielwerte sind editierbare Planungsannahmen, keine Live-Marktangebote. Ein Beispielzins von 4,0 % Sollzins p.a. zeigt die Mechanik, ersetzt aber nicht das tatsächliche Angebot Ihrer Bank zum Zeitpunkt Ihrer Anfrage. Der Rechner berechnet keine Kreditgenehmigung, verspricht keine Finanzierung, prüft keine Bonität und setzt die Zahlung des Kaufpreises nicht mit dem rechtlichen Eigentumsübergang gleich - das sind zwei getrennte rechtliche Vorgänge, wie der Abschnitt zu Grenzen und nächsten Schritten weiter unten erklärt.
Der primäre Geltungsbereich ist ein gewöhnliches Annuitätendarlehen für den Kauf einer bestehenden Wohnimmobilie, mit einer einmaligen vollständigen Auszahlung und monatlichen Raten am Periodenende. Nicht abgebildet werden Baufinanzierungen mit gestaffelter Auszahlung während der Bauphase, variable Zinsverträge, endfällige Darlehen, Bausparkombinationen, Förderkredite oder die exakten taggenauen Abrechnungsmethoden einzelner Banken.
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Eigenkapital
Der Finanzierungsbedarf beginnt beim vollständigen Kaufbudget, nicht beim Kaufpreis allein. Dieser Rechner nutzt dieselbe Berechnungslogik wie der eigenständige Kaufnebenkosten-Rechner dieser Seite: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %, nach § 11 Abs. 2 GrEStG auf den vollen Euro abgerundet), eine Planungsannahme für Notar- und Grundbuchkosten (standardmäßig 1,5 % beziehungsweise 0,5 % des Kaufpreises, editierbar oder durch eine konkrete Summe ersetzbar) sowie Ihr eigener Bruttoanteil an einer etwaigen Maklerprovision, inklusive Mehrwertsteuer.
Aus Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus optionalen Projektkosten wie Renovierung, Umzug oder Beratung ergibt sich das Gesamtbudget. Davon wird Ihr Eigenkapital abgezogen. Was übrig bleibt, ist der modellierte Finanzierungsbedarf: die Darlehenssumme, mit der die eigentliche Tilgungsrechnung beginnt.
Wichtig: Dieser Finanzierungsbedarf ist eine rechnerische Modellierung, keine Kreditzusage. Eine Bank prüft Bonität, eigenen Beleihungswert und eigene Richtlinien unabhängig davon, was dieser Rechner als Bedarf ausweist - und der Finanzierungsbedarf kann rechnerisch sogar über 100 % des Kaufpreises liegen, wenn Nebenkosten und Projektkosten vollständig mitfinanziert werden sollen. In der Praxis verlangen die meisten Banken bei einer solchen nahezu vollständigen Fremdfinanzierung deutlich strengere Konditionen oder lehnen sie ganz ab.
Alternativ lässt sich der Rechner auch ohne Kaufpreisangaben nutzen, wenn Sie Ihre Darlehenssumme bereits kennen - etwa aus einem laufenden Beratungsgespräch. In diesem direkten Modus bleiben kaufpreisbezogene Kennzahlen wie das Verhältnis von Finanzierungsbedarf zu Kaufpreis bewusst als "nicht angegeben" markiert, statt sie fälschlich mit null gleichzusetzen.
So bedienen Sie den Rechner
Wählen Sie zunächst, ob Sie von einem Immobilienkauf ausgehen (der Rechner ermittelt den Finanzierungsbedarf selbst aus Kaufpreis, Bundesland und Eigenkapital) oder bereits eine konkrete Darlehenssumme kennen (direkte Eingabe, ohne Kaufpreis-Details). Beide Eingabesätze bleiben im Formular erhalten, wenn Sie zwischen den Modi wechseln - Ihre direkt eingegebene Darlehenssumme wird nicht durch eine versteckte Neuberechnung aus dem Kaufbudget überschrieben, und umgekehrt bleiben Ihre Kaufpreis-Eingaben erhalten, falls Sie zum Kauf-Modus zurückwechseln.
Bei den Darlehensannahmen wählen Sie eine von drei Tilgungsarten: eine anfängliche Tilgungsrate (der deutsche Standardfall, meist 1 % bis 3 % des ursprünglichen Darlehens), eine selbst gewählte Monatsrate, oder eine Ziel-Laufzeit, aus der sich die Rate rechnerisch ergibt. Nur eine dieser drei Angaben steuert die Rate gleichzeitig - die Auswahl blendet die jeweils anderen beiden Felder einfach aus, statt mehrere voneinander abhängige Zahlen in einer verwirrenden Rückkopplungsschleife zu aktualisieren.
Sondertilgungen und ein Haushaltsbudget-Check sind optionale, standardmäßig deaktivierte Abschnitte - keiner von beiden ist automatisch vorausgewählt. Was nach der Zinsbindung passiert, ist nicht auf dieselbe Weise optional: Der Rechner zeigt dafür immer eine Projektion an, standardmäßig "Gleicher Zins läuft weiter", sofern Sie nicht auf ein Anschlussfinanzierungs-Szenario umschalten oder sie deaktivieren - andernfalls bliebe die zentrale Unterscheidung zwischen Zinsbindung und Tilgungsdauer, um die es diesem Rechner geht, standardmäßig unsichtbar.
Das Ergebnis erscheint direkt neben dem Formular auf größeren Bildschirmen; auf dem Smartphone genügt ein Tipp auf "Berechnen", um zu den Ergebnissen zu springen, ohne das gesamte Formular erneut durchscrollen zu müssen. Jede Änderung einer Eingabe aktualisiert die Zahlen automatisch neu, sobald Sie wieder auf "Berechnen" tippen oder - auf dem Desktop - sofort beim Tippen.
Annuitätendarlehen: Zins und Tilgung verstehen
Das übliche deutsche Baudarlehen ist ein Annuitätendarlehen: Die Monatsrate bleibt über die gesamte Zinsbindung konstant, aber ihre Zusammensetzung aus Zins und Tilgung verschiebt sich jeden einzelnen Monat. Mit sinkender Restschuld sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend wächst - bei gleichbleibender Rate, ohne dass Sie selbst etwas anpassen müssen.
Ein Beispiel mit 300.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt eine Monatsrate von 1.500,00 €. Im ersten Monat entfallen davon 1.000,00 € auf Zinsen und 500,00 € auf Tilgung. Dieses Verhältnis verschiebt sich automatisch mit jeder weiteren Rate - die anfängliche Tilgungsrate selbst wird nicht jeden Monat neu gegen die sinkende Restschuld berechnet, sie legt nur die Starthöhe der Rate fest und bleibt danach konstant, solange Sie keine neue Phase wählen.
Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld - und desto höher die Monatsrate von Anfang an. Es gibt keinen pauschal "richtigen" Wert; er hängt von Ihrem monatlichen Spielraum und davon ab, wie wichtig Ihnen eine niedrige Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Die gesetzliche Grundlage für ein solches Darlehen findet sich in § 488 BGB: Die Bank als Darlehensgeberin ist verpflichtet, Ihnen den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen; Sie als Darlehensnehmer sind im Gegenzug verpflichtet, den geschuldeten Zins zu zahlen und das Darlehen bei Fälligkeit zurückzuzahlen.
Ein verbreiteter Irrtum ist, die Tilgungsrate monatlich neu gegen die aktuelle Restschuld zu berechnen, ähnlich einer prozentualen Abschreibung. Das tut ein klassisches Annuitätendarlehen gerade nicht: Die Rate bleibt fest, nur ihre interne Aufteilung verändert sich - ein Unterschied, der bei der Interpretation eines Tilgungsplans leicht übersehen wird.
Zinsbindung ist nicht die Gesamtlaufzeit
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist, meist zwischen 5 und 30 Jahren. Sie sagt nichts darüber aus, wann das Darlehen vollständig getilgt ist - diese beiden Zeiträume sind unabhängig voneinander, auch wenn Alltagssprache sie oft vermischt und von "der Laufzeit meines Darlehens" spricht, obwohl eigentlich die Zinsbindung gemeint ist.
Bei unserem Beispiel (300.000 €, 4,0 % Zins, 2 % anfängliche Tilgung, 10 Jahre Zinsbindung) verbleibt nach 120 Monaten eine Restschuld von 226.375,13 € - gut drei Viertel des ursprünglichen Darlehens. Diese Restschuld ist die Zahl, die wirklich zählt, wenn die Zinsbindung endet, nicht die Monatsrate allein, denn sie bestimmt, wie hoch Ihre neue Rate bei der Anschlussfinanzierung ausfällt.
Was nach der Zinsbindung passiert, ist für diesen Rechner immer eine ausdrückliche Annahme: entweder eine rechnerische Fortschreibung des gleichen Zinses, oder ein separates Anschlussfinanzierungs-Szenario mit einem von Ihnen eingegebenen neuen Zins. Beides sind Modellrechnungen, keine Prognosen eines künftigen Marktzinses - wird das Darlehen bereits innerhalb der Zinsbindung vollständig getilgt, zeigt der Rechner das ausdrücklich an und blendet die Anschlussfinanzierungs-Szenarien aus, da sie dann gegenstandslos wären.
Eine kürzere Zinsbindung bedeutet in der Regel einen niedrigeren Zinssatz, aber ein höheres Risiko, bei der Anschlussfinanzierung auf einen ungünstigeren Markt zu treffen. Eine längere Zinsbindung kostet meist einen Zinsaufschlag, schützt dafür aber länger vor Zinsänderungen. Dieser Rechner trifft dazu keine Empfehlung, sondern zeigt die Restschuld für die von Ihnen gewählte Dauer.
Drei verständliche Finanzierungsszenarien
Alle drei Szenarien unten teilen dieselben Ausgangswerte: 300.000 € Darlehen, 4,0 % Sollzins, 10 Jahre Zinsbindung. Nur die Tilgungsannahme unterscheidet sich - so wird sichtbar, was allein die Tilgungsentscheidung bewirkt, ohne dass andere Variablen gleichzeitig verändert werden und das Bild verzerren.
| Szenario | Monatsrate | Restschuld nach 10 Jahren | Gezahlte Zinsen |
|---|---|---|---|
| Basisfall: 2 % anfängliche Tilgung | 1.500,00 € | 226.375,13 € | 106.375,13 € |
| Höhere Tilgung: 3 % anfänglich | 1.750,00 € | 189.562,57 € | 99.562,57 € |
| Mit 5 % Sondertilgung pro Jahr | 1.500,00 € | 45.662,95 € | 75.662,95 € |
Die um nur einen Prozentpunkt höhere Tilgung (Szenario 2) senkt die Restschuld spürbar, bei einer um rund 250 € höheren Monatsrate - ein direkter Tausch von heutiger Liquidität gegen eine niedrigere künftige Restschuld. Die jährliche Sondertilgung in Szenario 3 wirkt noch stärker, weil sie zusätzlich zur regulären Rate direkt die Restschuld reduziert und damit künftige Zinsen spart - in diesem Beispiel 30.712,18 € über die Zinsbindung hinweg, verglichen mit dem Basisfall, bei identischer Monatsrate wie im Basisfall selbst.
Diese drei Szenarien zeigen bewusst nur eine einzelne veränderte Variable auf einmal. Anfängliche Tilgung und eine feste Monatsrate sind zwei alternative Wege, dieselbe Rate festzulegen, keine zwei kombinierbaren Stellschrauben - das Formular lässt Sie genau eine davon wählen. Eine Sondertilgung ist etwas anderes: eine eigenständige, zusätzliche Stellschraube, die sich mit jeder der beiden Tilgungsarten kombinieren lässt - genau das tut Szenario 3 auf Basis von Szenario 1s anfänglicher Tilgung.
Ein praktischer Ausgangspunkt für die eigene Planung ist häufig, zunächst die Monatsrate zu wählen, die sich im Alltag ohne Druck tragen lässt, und erst danach zu prüfen, welche anfängliche Tilgung oder welche Sondertilgung sich daraus rechnerisch ergibt - statt umgekehrt von einer wünschenswerten Tilgungsquote auszugehen und die Rate erst im Nachhinein zu betrachten.
Sondertilgungen sinnvoll vergleichen
Eine Sondertilgung reduziert die Restschuld außerplanmäßig, zusätzlich zur regulären Rate. Dieser Rechner wendet sie als eigene Modellierungskonvention, nicht als universelle Regel jedes realen Vertrags, am Monatsende an, nach Zins und regulärer Tilgung desselben Monats - sie wirkt deshalb erst ab dem Folgemonat zinsmindernd. Ein realer Vertrag kann das zeitlich anders handhaben.
Viele Verträge begrenzen Sondertilgungen auf einen bestimmten Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, oft als 5 % genannt - das ist aber kein einheitlicher Marktstandard, sondern verhandelbar und vertragsabhängig, manche Banken erlauben mehr, andere weniger oder verlangen einen Aufschlag für ein höheres Sondertilgungsrecht. Dieser Rechner wendet einen von Ihnen eingegebenen Höchstbetrag rechnerisch an und kennzeichnet deutlich, wenn gewünschte Sondertilgungen diesen Betrag in einem Darlehensjahr überschreiten, statt sie einfach stillschweigend zu kürzen.
Die Gruppierung nach Darlehensjahr (zwölf Monate ab dem ersten Monat des Darlehens) ist dabei eine Konvention dieses Rechners und kann vom Kalenderjahr Ihres echten Vertrags abweichen - ein Vertrag, der sich auf das Kalenderjahr bezieht, zählt möglicherweise anders, falls Ihr Darlehen nicht zum 1. Januar beginnt.
Sondertilgungen senken die Restschuld, binden aber auch Liquidität, die Sie andernorts für Notfälle, andere Investitionen oder einfach als Sicherheitspuffer vorhalten könnten. Ob sie sinnvoll sind, hängt von Ihrer eigenen Risikotragfähigkeit und Ihren Alternativen ab - dieser Rechner zeigt die reine Zahlenwirkung, trifft aber keine Empfehlung für oder gegen eine Sondertilgung, und modelliert auch keine Vorfälligkeitsentschädigung, da diese Funktion ausdrücklich planmäßige, vertraglich zugelassene Sondertilgungen voraussetzt.
Anschlussfinanzierung und Zinsänderungsrisiko
Am Ende der Zinsbindung muss die verbleibende Restschuld neu finanziert werden - entweder bei derselben Bank (Prolongation) oder durch eine Umschuldung zu einem anderen Anbieter. Niemand kann heute verlässlich sagen, welcher Zins dann am Markt verfügbar sein wird; das ist das eigentliche Zinsänderungsrisiko eines Annuitätendarlehens mit einer Zinsbindung, die kürzer ist als die gesamte Tilgungsdauer.
Der Rechner bildet das nicht als Vorhersage ab, sondern als Sensitivitätsvergleich: dieselbe Restschuld, dieselbe gewünschte Restlaufzeit, aber drei Zinsannahmen nebeneinander - Ihr eingegebener Zins sowie jeweils ein und zwei Prozentpunkte darüber. So wird sichtbar, wie empfindlich die künftige Rate auf einen höheren Anschlusszins reagiert, ohne eine bestimmte Zahl als wahrscheinlich darzustellen oder eine Prognose zu simulieren, die dieser Rechner nicht leisten kann.
Das Recht, ein Immobiliendarlehen nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist frühestens zehn Jahre nach Erhalt zu kündigen, ergibt sich aus § 489 BGB. Dieser Rechner berechnet daraus kein konkretes Kündigungsdatum - der maßgebliche Zeitpunkt hängt vom tatsächlichen Auszahlungszeitpunkt ab, und das Gesetz selbst setzt diese Zehn-Jahres-Frist gezielt dann neu an, wenn eine spätere Vereinbarung die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz ändert (nicht jede beliebige Vertragsänderung) - beides erfasst dieser Rechner nicht.
Eine frühzeitige Beschäftigung mit der Anschlussfinanzierung, idealerweise ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung, verschafft Verhandlungsspielraum: Sie können dann sowohl ein Prolongationsangebot Ihrer bestehenden Bank als auch Angebote anderer Banken vergleichen, statt unter Zeitdruck das erstbeste Angebot anzunehmen.
Was monatlich zusätzlich zur Kreditrate anfällt
Die Darlehensrate ist nicht die gesamte monatliche Wohnkostenbelastung. Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Versicherung und die anteilige Grundsteuer (ein Zwölftel des Jahresbetrags) kommen hinzu - dieser Rechner weist sie bewusst getrennt aus, statt sie zu einer einzigen "Gesamtkosten"-Zahl zu verschmelzen, die leicht missverstanden werden und eine falsche Vorstellung von der tatsächlichen monatlichen Belastung vermitteln kann.
Achten Sie darauf, Kosten nicht doppelt zu zählen: Ist etwa die Instandhaltungsrücklage bereits Teil des Hausgelds, gehört sie nicht zusätzlich in das separate Feld für Instandhaltung. Die jährliche Grundsteuer selbst lässt sich mit dem eigenständigen Grundsteuer-Rechner dieser Seite präziser ermitteln als mit einem groben Platzhalterwert hier.
Der optionale Haushaltsbudget-Check dieses Rechners stellt Ihr monatliches Netto-Haushaltseinkommen der Darlehensrate, den Nebenkosten und sonstigen regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Das Ergebnis ist eine von Ihnen selbst eingegebene Planungsschätzung, ausdrücklich keine Tragfähigkeitsprüfung, wie sie eine Bank im Rahmen der eigenen Kreditvergaberichtlinien tatsächlich vornimmt.
Bei einer Eigentumswohnung lohnt sich zusätzlich ein Blick in das Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen: Eine zu niedrig angesetzte Instandhaltungsrücklage kann später zu einer Sonderumlage führen, einer einmaligen zusätzlichen Zahlung, die dieser Rechner nicht vorhersagen kann, da sie von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft abhängt, nicht von einer feststehenden Formel.
Grenzen, Unterlagen und nächste Schritte
Dieser Rechner ersetzt kein echtes Bankangebot. Ein verbindliches Angebot enthält ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt (ESIS), individuelle Konditionen und eine Bonitätsprüfung - Unterlagen, die dieser Rechner weder sammelt noch ersetzt, und die je nach Bank und persönlicher Situation spürbar von den hier gezeigten Beispielwerten abweichen können.
Achten Sie bei einem echten Angebot auf den Unterschied zwischen Sollzins (dem reinen Zinssatz) und effektivem Jahreszins. § 16 PAngV legt genau fest, welche Kosten eine Bank in diesen effektiven Jahreszins einrechnen muss und welche nicht - Notarkosten und Kosten der Eigentumsumschreibung etwa sind ausgenommen, sodass selbst ein korrekt ausgewiesener effektiver Jahreszins keine vollständige "Gesamtkosten"-Zahl des Kaufs darstellt. Dieser Rechner zeigt bewusst keinen rechnerisch erfundenen effektiven Jahreszins an - ein rechtlich korrekter Wert müsste nach den Regeln dieser Verordnung aus einem konkreten Bankangebot gebildet werden, was ein allgemeiner Planungsrechner ohne ein solches Angebot nicht leisten kann.
Das Eigentum an der Immobilie geht nicht automatisch mit der Zahlung des Kaufpreises über, sondern erst durch notarielle Auflassung und Eintragung im Grundbuch nach § 873 BGB. Die Bank sichert ihr Darlehen üblicherweise durch eine Grundschuld, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird - ein eigener Vorgang, der von der eigentlichen Eigentumsübertragung zu unterscheiden ist.
Für die Kaufnebenkosten im Detail lohnt sich der eigenständige Kaufnebenkosten-Rechner, für die laufende Grundsteuer der Grundsteuer-Rechner dieser Seite. Beide nutzen dieselbe geprüfte Berechnungslogik wie dieser Baufinanzierungsrechner, sodass die Zahlen zwischen allen drei Rechnern konsistent bleiben.
Häufige Fragen
Was ist die Sollzinsbindung, und warum ist sie nicht dasselbe wie meine Darlehenslaufzeit?
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz festgeschrieben ist - meist 5 bis 30 Jahre. Bei den meisten Tilgungsentscheidungen ist ein deutsches Baudarlehen am Ende dieser Zeit nicht vollständig getilgt; die verbleibende Restschuld benötigt eine neue Finanzierungsvereinbarung, die Anschlussfinanzierung, zum dann jeweils verfügbaren Zinssatz. Die Ausnahme ist ein Volltilgerdarlehen oder eine Tilgungsrate, die bewusst so hoch gewählt ist, dass das Darlehen innerhalb der Zinsbindung selbst ausläuft - dieser Rechner zeigt Ihnen direkt, welcher Fall bei Ihnen vorliegt.
Was legt die anfängliche Tilgung eigentlich fest?
Sie bestimmt Ihre erste monatliche Rate als Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens, addiert zum Zinssatz. Mit fortschreitender Tilgung fließt automatisch ein größerer Anteil jeder gleichbleibenden Rate in die Tilgung und ein kleinerer in die Zinsen - der Prozentsatz selbst wird nicht jeden Monat neu berechnet.
Wie hoch wird meine Restschuld am Ende der Zinsbindung sein?
Das hängt stark von Ihrer anfänglichen Tilgung ab: Eine höhere Tilgung reduziert die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung deutlich stärker. Dieser Rechner zeigt die tatsächlich modellierte Zahl für Ihre eigenen Eingaben statt einer pauschalen Faustregel.
Kann ich 100 % des Kaufpreises inklusive Nebenkosten finanzieren?
Rechnerisch ja - der Rechner zeigt einen Finanzierungsbedarf über dem Kaufpreis an, wenn Sie wenig oder kein Eigenkapital eingeben. In der Praxis sind Banken bei einer Vollfinanzierung von Kaufpreis plus allen Nebenkosten in der Regel deutlich zurückhaltender und erwarten meist zumindest, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital gedeckt werden.
Was, wenn ich keine Sondertilgungen plane?
Lassen Sie den Sondertilgungs-Abschnitt deaktiviert. Alle Ergebnisse funktionieren trotzdem - Sondertilgungen sind vollständig optional und werden vom Rechner nie automatisch angenommen oder vorausgewählt.
Was ist die Sondertilgungsgrenze, und muss ich eine eingeben?
Viele deutsche Baudarlehensverträge erlauben eine begrenzte Sondertilgung pro Jahr ohne Vorfälligkeitsentschädigung - oft mit 5 % angegeben, was aber je nach Bank variiert und kein einheitlicher Satz ist. Kennen Sie die Grenze Ihres eigenen Vertrags nicht, lassen Sie die Grenze auf "Keine" und behandeln Sondertilgungs-Ergebnisse als hypothetisch, vorbehaltlich dessen, was Ihr realer Vertrag erlaubt.
Was passiert, wenn meine Zinsbindung endet?
Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung: Entweder bietet Ihre bisherige Bank einen neuen Zins an, oder Sie finanzieren anderweitig um. Niemand kann den Zinssatz in einigen Jahren heute schon kennen - deshalb zeigt der Anschlussfinanzierungs-Abschnitt Ihren eingegebenen Zins plus zwei höhere Sensitivitätsszenarien (+1 und +2 Prozentpunkte), niemals eine Vorhersage.
Ist das Ergebnis dieses Rechners ein Kreditangebot oder eine Zusage?
Nein. Dies ist nur eine pädagogische Planungsschätzung. Ein echtes Darlehensangebot erfordert die individuelle Prüfung durch eine Bank, eine formale ESIS-Information und Ihre tatsächlichen Finanzunterlagen - nichts davon erfasst oder ersetzt dieses Tool.
Warum zeigt dieser Rechner keinen rechtlich verbindlichen effektiven Jahreszins?
Ein verbindlicher effektiver Jahreszins muss jeden vertraglichen Zahlungsfluss und jede Kostenkomponente eines konkreten Bankangebots erfassen, was ein allgemeiner Planungsrechner nicht wissen kann. Nennt Ihnen Ihre Bank einen effektiven Jahreszins, behandeln Sie ihn als deren eigene Vergleichszahl, statt ihn in die Sollzins-Rechnung dieses Rechners zurückzuspeisen.
Geht das Eigentum sofort über, sobald ich den Kaufpreis zahle?
Nein - das Eigentum geht durch notarielle Einigung und Eintragung ins Grundbuch über (§ 873 BGB), nicht allein durch die Zahlung. Ihre Bank lässt zudem eine Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen eintragen - ein eigener Schritt, getrennt von der Eigentumsübertragung selbst.
Grunderwerbsteuersätze: DNotI, 28. Januar 2026. Grunderwerbsteuergesetz: GrEStG. Maklerprovisionsregeln: §§ 656b-656d BGB. Eigentum und Eintragung: § 873 BGB. Kündigungsrechte bei Darlehen: § 489 BGB.
Erstellt und gepflegt von Basaveswara Rao. Zuletzt geprüft am 6. Oktober 2026.