Kaufnebenkosten-Rechner 2026

So verwenden Sie den Kaufnebenkosten-Rechner

Tragen Sie zunächst den vereinbarten Kaufpreis und das Bundesland ein, in dem die Immobilie liegt – nicht Ihren eigenen Wohnort, denn die Grunderwerbsteuer richtet sich ausschließlich nach der Lage des Grundstücks. Wählen Sie außerdem die Immobilienart: Wohnung, Haus oder unbebautes Grundstück; diese Auswahl ändert vor allem die Hinweise im Ergebnis, nicht den Steuersatz selbst.

Für die Maklerprovision wählen Sie zwischen „kein Makler“, einem Prozentsatz oder einem festen Betrag. Der Prozentwert gilt stets als Ihr eigener Bruttoanteil inklusive Mehrwertsteuer; der Rechner addiert keine weitere Umsatzsteuer darauf. Notar- und Grundbuchkosten sind als editierbare Planungsannahmen voreingestellt (1,5 % bzw. 0,5 % des Kaufpreises) und lassen sich jederzeit durch einen konkreten, bereits vorliegenden Kostenvoranschlag ersetzen – als fester Betrag statt als Prozentsatz.

Das Ergebnis unterscheidet drei Zahlen: die reinen Kaufnebenkosten, den Kaufpreis einschließlich dieser Nebenkosten und, sobald zusätzliche Projektkosten wie Renovierung oder Umzug aktiviert werden, das gesamte Projektbudget. Eine optionale Finanzierungsübersicht zeigt zusätzlich, wie weit vorhandene Eigenmittel reichen, wie viel davon als Reserve zurückgehalten wird und ob am Ende eine Finanzierungslücke bleibt.

Jede Eingabe wirkt sich sofort auf das Ergebnis aus, ohne dass ein Absenden-Button nötig wäre – auf kleineren Bildschirmen erscheint das Ergebnis nach Tippen auf „Berechnen“, auf größeren Bildschirmen steht es von Anfang an direkt neben dem Formular. Ein Wechsel des Bundeslands aktualisiert ausschließlich die Grunderwerbsteuer; bereits eingetragene Notar-, Grundbuch- oder Maklerwerte bleiben dabei unverändert erhalten.

Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer: Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz fest, nicht der Bund und erst recht nicht die Gemeinde. Deshalb unterscheidet sich die Belastung bei identischem Kaufpreis je nach Lage der Immobilie erheblich: Bayern verlangt mit 3,5 % den niedrigsten Satz aller 16 Länder, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit jeweils 6,5 % den höchsten verlangen – fast das Doppelte.

Maßgeblich ist stets der Ort der Immobilie, nicht der Wohnsitz der Käuferin oder des Käufers. Wer in Bayern lebt, aber eine Wohnung in Berlin kauft, zahlt Berlins Satz von 6,0 %, nicht Bayerns 3,5 % – ein Punkt, der in Beratungsgesprächen erfahrungsgemäß häufig zu Missverständnissen führt.

Bemessungsgrundlage ist nach § 8 GrEStG grundsätzlich der vereinbarte Kaufpreis als Gegenleistung. Renovierungskosten, ein mitfinanzierter Kredit oder das eingesetzte Eigenkapital mindern diese Bemessungsgrundlage nicht automatisch; auch eine mitverkaufte Einbauküche senkt die Steuer nur dann, wenn sie im Kaufvertrag tatsächlich separat und mit einem realistischen Wert ausgewiesen wird und das Finanzamt diesen Wert anerkennt – ein pauschaler „Trick“, um die Bemessungsgrundlage künstlich zu drücken, ist das ausdrücklich nicht. Nach § 11 Abs. 2 GrEStG wird der errechnete Steuerbetrag am Ende stets auf volle Euro abgerundet, nie aufgerundet. Eine seltene Ausnahme kennt § 3 Nr. 1 GrEStG: Liegt der Kaufpreis bei 2.500 € oder darunter, entfällt die Grunderwerbsteuer vollständig.

Wichtig: Diese Tabelle bildet die aktuell geltenden Sätze ab, nicht historische Werte. Mehrere Länder haben ihren Satz in den vergangenen Jahren angehoben, zuletzt etwa Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. Für zurückliegende Käufe galt daher teils ein anderer, meist niedrigerer Satz als heute – und Sätze können sich auch künftig wieder ändern.

Notar- und Grundbuchkosten richtig einplanen

Ein Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden (§ 311b BGB); ein formloser Kaufvertrag ist rechtlich unwirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, beurkundet ihn, prüft das Vorliegen der im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis und veranlasst anschließend die Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht. Der Kaufpreis selbst fließt im Regelfall direkt an den Verkäufer oder, soweit nötig, an dessen Gläubiger; ein Notaranderkonto ist die Ausnahme und setzt ein besonderes, im Einzelfall begründetes Sicherungsinteresse voraus, etwa bei mehreren Gläubigern, einer Zwangsversteigerung oder sonstigen Besonderheiten.

Die hier verwendeten 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt sind eine pauschale Planungsannahme für einen gewöhnlichen Kauf samt üblicher Finanzierungsformalitäten, keine Abrechnung nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die tatsächliche GNotKG-Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert und den konkret beauftragten Leistungen; die Bundesnotarkammer veröffentlicht eigene Rechenbeispiele, die zeigen, wie unterschiedlich die Endsumme je nach Einzelfall ausfallen kann.

Wird der Kauf über ein Darlehen finanziert, bestellt der Notar in der Regel zusätzlich eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank, die ebenfalls beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden muss. Die hier angesetzte Pauschale ist bewusst so gewählt, dass sie diese übliche Finanzierungsformalität bereits mit abdeckt; wer bereits einen eigenen, konkreten Kostenvoranschlag hat, sollte diesen als festen Betrag eintragen, statt die Pauschale zusätzlich zu addieren – sonst würden Finanzierungskosten doppelt gezählt.

Barkäuferinnen und Barkäufer ohne Finanzierung können ebenfalls jederzeit auf einen festen Betrag statt der Pauschale wechseln, sobald ein konkretes Angebot vorliegt – in diesem Fall entfällt die Grundschuldbestellung meist vollständig, was die tatsächlichen Notarkosten gegenüber der hier angesetzten Pauschale spürbar senken kann.

Maklerprovision: welcher Anteil trifft Käufer?

Anders als die Grunderwerbsteuer ist die Maklerprovision keine gesetzliche Abgabe, sondern eine frei verhandelbare vertragliche Vergütung. Der Rechner verlangt deshalb stets den Bruttoanteil, den Sie als Käuferin oder Käufer tatsächlich tragen, einschließlich der bereits darin enthaltenen Mehrwertsteuer.

Seit Dezember 2020 regeln §§ 656a bis 656d BGB die Verteilung der Maklerprovision beim Verbraucherkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Beauftragen beide Parteien denselben Makler (Doppeltätigkeit), muss die Provision nach § 656c BGB zu gleichen Teilen auf Käufer und Verkäufer verteilt werden. Beauftragt dagegen nur eine Partei den Makler, darf sie nach § 656d BGB höchstens die Hälfte ihrer eigenen Provision auf die andere Partei abwälzen – und auch nur, wenn sie ihren eigenen Anteil tatsächlich selbst gezahlt hat.

Diese Verbraucherschutzregeln gelten ausdrücklich nur für den in § 656b BGB genannten Anwendungsbereich: den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch eine Privatperson. Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses, einer Gewerbeimmobilie oder eines unbebauten Grundstücks gilt diese hälftige Teilung nicht automatisch; hier bleibt die Verteilung der Provision Verhandlungssache zwischen den Vertragsparteien.

Wird kein Makler eingeschaltet – etwa bei einem Direktkauf von privat –, entfällt diese Position vollständig. Der Rechner übernimmt in diesem Fall keine automatische Prüfung, ob ein eingetragener Wert rechtlich zulässig ist; die Verantwortung für die konkrete Vertragsgestaltung liegt bei den Vertragsparteien und gegebenenfalls deren rechtlicher Beratung.

Drei nachvollziehbare Kaufbeispiele

Die folgenden drei Beispiele gehen jeweils von einem Kaufpreis von 400.000 € aus, mit 1,5 % Notar- und 0,5 % Grundbuchkosten. Bayern zeigt den Fall ohne Maklerprovision, Bremen und Nordrhein-Westfalen jeweils mit einer typischen Käuferprovision von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Alle drei Beispiele sind bewusst identisch aufgebaut, damit allein der Effekt des unterschiedlichen Steuersatzes und der Provision sichtbar wird.

In Bayern summieren sich die Kaufnebenkosten dadurch auf 22.000,00 €, in Bremen auf 44.280,00 € und in Nordrhein-Westfalen auf 48.280,00 € – bei identischem Kaufpreis allein durch den unterschiedlichen Steuersatz und die Maklerprovision eine Differenz von mehreren zehntausend Euro zwischen dem günstigsten und dem teuersten Fall.

Ergänzend zeigt ein viertes Beispiel, wie die Abrundung nach § 11 Abs. 2 GrEStG konkret wirkt: Bei einem Kaufpreis von 333.333,00 € in Bayern ergibt der Steuersatz von 3,5 % rechnerisch einen Bruchteil-Eurobetrag, der auf 11.666,00 € abgerundet wird – ein kleiner, aber in der Praxis bei fast jedem realen Kaufpreis auftretender Effekt.

Eigenkapital, Reserve und Finanzierungslücke

Verfügbare Eigenmittel sollten nicht vollständig als Eigenkapital für den Kaufpreis eingeplant werden. Ein Teil davon muss zunächst die Kaufnebenkosten decken, die bei den meisten Finanzierungen nicht oder nur teilweise mitfinanziert werden, sowie etwaige zusätzliche Projektkosten wie Renovierung oder Umzug. Erst danach steht der verbleibende Rest tatsächlich für den Kaufpreis selbst zur Verfügung.

Im Beispiel Nordrhein-Westfalen mit zusätzlichen Projektkosten von 20.000,00 € ergibt sich ein Gesamtprojektbudget von 468.280,00 €. Stehen 100.000,00 € an Eigenmitteln zur Verfügung und sollen davon 15.000,00 € als Reserve bewusst unangetastet bleiben, verbleiben 85.000,00 € nutzbares Kapital – und es entsteht eine Finanzierungslücke von 383.280,00 €, die über ein Darlehen gedeckt werden müsste.

Diese Finanzierungslücke ist ausdrücklich eine Planungsgröße, keine Kreditzusage. Insbesondere Umzugs- und Einrichtungskosten lassen sich in der Praxis oft nicht oder nur eingeschränkt über eine Immobilienfinanzierung abdecken; die finanzierende Bank entscheidet im Einzelfall, welche Kostenpositionen sie überhaupt als beleihungsfähig anerkennt.

Weitere Ausgaben vor und nach dem Kauf

Über die eigentlichen Kaufnebenkosten hinaus fallen rund um einen Immobilienkauf häufig weitere, leicht übersehene Ausgaben an: eine Renovierung vor dem Einzug, die Umzugskosten selbst sowie Honorare für unabhängige Beratung – etwa einen Bausachverständigen, der den Zustand der Immobilie noch vor der Beurkundung prüft und damit vor bösen Überraschungen schützen kann.

Diese Positionen lassen sich im Rechner optional als zusätzliche Projektkosten erfassen und fließen dann, getrennt von den eigentlichen Kaufnebenkosten ausgewiesen, in das Gesamtprojektbudget ein, statt irgendwo unsichtbar im Hintergrund zu bleiben.

Zu unterscheiden sind diese einmaligen Ausgaben klar von den laufenden Kosten nach dem Einzug: Neben der jährlichen Grundsteuer zählt bei einer Eigentumswohnung insbesondere das monatliche Hausgeld für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums dazu, bei einem Haus die eigene Instandhaltungsrücklage. Beide sind keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, sondern wiederkehrende Belastungen, die separat und dauerhaft eingeplant werden sollten.

Gerade die Renovierung wird in der Praxis häufig unterschätzt, weil ihr tatsächlicher Umfang erst nach dem Einzug sichtbar wird – etwa ein veraltetes Bad oder eine nicht normgerechte Elektroinstallation. Wer hier eine grobe Reserve von vornherein einplant, statt die Kaufnebenkosten bis auf den letzten Euro auszureizen, verschafft sich spürbar mehr finanziellen Spielraum für die ersten Monate nach dem Kauf.

Wann werden die Kosten fällig?

Die genaue Reihenfolge hängt vom jeweiligen Notar und den konkreten Vertragsbedingungen ab, folgt aber meist einem ähnlichen Ablauf: Nach der notariellen Beurkundung veranlasst der Notar zunächst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Käufer vor einem Doppelverkauf absichert. Erst wenn alle im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind – etwa die Eintragung der Vormerkung und, bei einer noch belasteten Immobilie, die gesicherte Lastenfreistellung (der Notar hält dafür die Löschungsunterlagen der bisherigen Gläubiger bereit; die tatsächliche Löschung im Grundbuch selbst folgt meist erst nach der Zahlung, nicht davor) –, fordert der Notar den Kaufpreis zur Zahlung an. Der Kaufpreis fließt dabei im Regelfall direkt an den Verkäufer oder, soweit nötig, an dessen Gläubiger; ein Notaranderkonto kommt nur in besonders begründeten Ausnahmefällen zum Einsatz.

Die Grunderwerbsteuer wird nicht automatisch mit der Beurkundung fällig, sondern erst, nachdem das Finanzamt den Steuerbescheid bekanntgegeben hat; üblich ist eine Zahlungsfrist von einem Monat ab Bekanntgabe des Bescheids, nicht ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung. In aller Regel stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach tatsächlicher Zahlung dieser Steuer aus; § 22 Abs. 2 GrEStG erlaubt die Ausstellung ausnahmsweise aber auch schon dann, wenn die Steuer stattdessen sichergestellt oder gestundet wurde oder Steuerfreiheit vorliegt. Ohne diese Bescheinigung kann der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden – Zahlung und Einzug sind also rechtlich nicht dasselbe wie der endgültige Eigentumsübergang.

Zwischen Beurkundung und endgültiger Eigentumsumschreibung vergehen in der Praxis häufig mehrere Wochen bis wenige Monate, je nach Auslastung von Finanzamt und Grundbuchamt sowie danach, wie zügig eine etwaige Finanzierung abgewickelt wird. Wer selbst einen festen Einzugstermin plant, sollte diesen Zeitraum nicht unterschätzen und ihn frühzeitig mit dem beurkundenden Notar abstimmen.

Sonderfälle und Grenzen der Schätzung

Dieser Rechner bildet den gewöhnlichen Kauf einer bestehenden Immobilie oder eines Grundstücks ab. Wird ein Grundstück gekauft, um darauf anschließend mit einem bestimmten, vertraglich bereits verknüpften Bauunternehmen zu bauen, kann die Grunderwerbsteuer unter Umständen auf den kombinierten Wert aus Grundstück und Bauleistung erhoben werden – ein Sonderfall, der hier nicht automatisch erkannt wird und gesondert geprüft werden sollte.

Ebenfalls nicht abgebildet sind Übertragungen zwischen nahen Angehörigen (die häufig von der Grunderwerbsteuer befreit sind), Schenkungen, Zwangsversteigerungen sowie sogenannte Share Deals, bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft übertragen werden und eigene, deutlich komplexere steuerliche Regeln gelten.

In all diesen Sonderfällen ersetzt dieser Rechner keine individuelle Beratung durch einen Notar oder Steuerberater. Er liefert eine plausible Planungsschätzung für den Normalfall, keine verbindliche Berechnung der tatsächlich geschuldeten Steuer oder Notarkosten.